Hà Nội “đại phẫu” đô thị, thị trường bất động sản thay đổi ra sao?

Cuộc tái thiết đô thị quyết liệt

Hà Nội đang đứng trước một bước ngoặt quan trọng trong tiến trình phát triển đô thị, khi quan điểm tái cấu trúc đô thị được thể hiện ngày càng rõ nét và quyết liệt.

Thay vì chỉ dừng lại ở cải tạo, chỉnh trang các khu chung cư cũ như trước đây, định hướng mới chuyển mạnh sang tái thiết toàn diện, với việc giải tỏa trắng từng khu vực.

Theo Đề án Quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm, trong giai đoạn 2026-2035, Hà Nội dự kiến di dời khoảng 200.000 người tại khu vực sông Hồng, 200.000 người tại khu vực hồ Tây và vùng phụ cận, cùng 42.000 người tại một số tuyến phố nằm trong phạm vi Vành đai 3.

Sang giai đoạn 2036-2045, quy mô di dời tiếp tục mở rộng và tổng số dân dự kiến di dời có thể lên đến hơn 860.000 người.

Theo ông Đào Ngọc Nghiêm, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, yêu cầu giãn dân trong khu vực đô thị lõi cùa Hà Nội được đặt ra từ hơn 30 năm trước và TP.Hà Nội cũng đã phê duyệt những đề án giãn dân, nhưng chưa thực hiện được. 

Ông Nghiêm cho rằng đề án giãn dân lần này cũng là tái khởi động những yêu cầu rất quan trọng của quy hoạch đô thị, với mục tiêu cốt lõi là nhằm nâng cao chất lượng sống cho người dân:

"Nếu giải quyết được dân cư thì chúng ta sẽ tạo ra một Hà Nội có sức hút lớn hơn và nó sẽ phát triển ngang tầm của các đô thị có lịch sử dài hơn", ông Nghiêm nói.

Các chuyên gia của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng đánh giá, quyết định này thể hiện quyết tâm rất lớn của chính quyền trong việc xử lý những vấn đề tồn tại kéo dài nhiều năm như: mật độ dân số cao, hạ tầng quá tải, thiếu hụt không gian công cộng và suy giảm chất lượng môi trường sống tại khu vực nội đô.

Thực tiễn quốc tế cho thấy, Bắc Kinh là một hình mẫu đáng tham khảo. Khi dân số thủ đô Trung Quốc vượt mốc 22 triệu người, chính quyền nước này không chỉ di dời dân cư, mà còn chủ động di dời các chức năng phi thủ đô như trường đại học, bệnh viện và trụ sở doanh nghiệp nhà nước ra xa trung tâm khoảng 100 km.

“Điều này giúp giảm áp lực cho khu lõi đô thị, đồng thời hình thành các cực tăng trưởng mới”, VARS nêu.

Tuy nhiên, VARS nhìn nhận, nếu chỉ tập trung di dời nơi ở mà không đồng thời di dời sinh kế, quá trình giãn dân rất khó đạt hiệu quả thực chất. Người dân chỉ sẵn sàng rời khu vực trung tâm khi khu vực đến không chỉ có nhà ở, mà còn bảo đảm điều kiện sinh sống lâu dài, đặc biệt là cơ hội việc làm, hệ thống y tế - giáo dục và môi trường sống tốt hơn.

Vì vậy, song song với đầu tư hạ tầng giao thông, Hà Nội cần đẩy mạnh dịch chuyển các khu chức năng đô thị như cơ quan hành chính, văn phòng, trường học, bệnh viện… ra các khu vực vùng ven.

Thị trường phân hoá, tiền bỏ vào đâu?

Theo các chuyên gia, chính sách này có thể khiến trong trung và dài hạn, thị trường BĐS khu vực trung tâm Hà Nội sẽ tiếp tục phân hóa rõ nét.

Cụ thể, các dự án hạng sang và siêu sang tại khu vực trung tâm duy trì mặt bằng giá cao và đà tăng giá trong trung và dài hạn. Trong khi đó, các khu chung cư cũ có thể tiếp tục giữ giá hoặc tăng giá trong ngắn hạn, nhưng sẽ chịu áp lực điều chỉnh khi hạ tầng kết nối vùng ven hoàn thiện và sinh kế dần được dịch chuyển ra khỏi khu vực trung tâm.

Ở chiều ngược lại, khu vực vùng ven Hà Nội sẽ là nơi hấp thụ phần lớn dòng dân cư di dời. Thị trường tại đây được dự báo xuất hiện nhiều đại đô thị quy mô lớn, nguồn cung dồi dào, có chất lượng.

Mặc dù nguồn cung tăng trưởng mạnh nhưng theo VARS, khả năng mặt bằng giá căn hộ tại khu vực vùng ven giảm sâu là không lớn do chi phí đất đai, xây dựng và vốn ngày càng gia tăng.

Theo đó, mức giá phổ biến có thể xoay quanh khoảng 50 triệu đồng/m2, ngoại trừ phân khúc nhà ở xã hội, trong bối cảnh nhu cầu ở thực từ dòng dân cư di dời đóng vai trò lực đỡ quan trọng cho thị trường.

Trong bối cảnh đó, chiến lược đầu tư BĐS cần được điều chỉnh theo hướng thận trọng và ưu tiên trung - dài hạn.

Tại khu vực vùng ven, những nhà đầu tư không chịu áp lực tài chính lớn có thể tiếp tục nắm giữ các tài sản gắn với nhu cầu ở thực và các trục hạ tầng mới, nơi dư địa tăng trưởng vẫn còn. Ngược lại, cần hạn chế các quyết định đầu tư dựa trên kỳ vọng ngắn hạn, đặc biệt tại những khu vực đã tăng “nóng”.

Ở khu vực trung tâm, phân khúc BĐS hạng sang tiếp tục thu hút dòng tiền của nhóm nhà đầu tư có năng lực tài chính mạnh và nhu cầu tích trữ tài sản dài hạn.

Bên cạnh Hà Nội, các địa phương giáp ranh có nền tảng kinh tế tốt, hưởng lợi từ dòng vốn FDI và sự phát triển của công nghiệp - logistics cũng là những lựa chọn đáng cân nhắc trong trung và dài hạn.

Hoài Phong