Dự án Việt Hàn, Thái Nguyên: Rủi ro niềm tin?

Gần đây, tỉnh Thái Nguyên trở thành tâm điểm phía bắc của dân săn bất động sản (BĐS). Nhiều dự án mọc lên như “nấm”, quảng cáo rầm rộ trên mạng Internet. Trong đó, phải kể đến khu đô thị Việt Hàn (KĐT Việt Hàn), đang nổi lên như một “ngôi sao” trên thị trường BĐS tại Phổ Yên. Theo nhân viên tư vấn của chủ đầu tư (CĐT), nếu không xuống tiền nhanh, quyết đoán sẽ mất cơ hội ngay lập tức do dự án không kịp ra hàng.

Trong vai nhà đầu tư (NĐT), phóng viên (PV) đã đến thực địa tại dự án và được nhân viên kinh doanh đưa ra những lời mời chào có cánh, rằng: “Việt Hàn là dự án duy nhất có khu công viên mô phỏng 7 kỳ quan thế giới, khu vui chơi giải trí, khu thương mại, tiện nghi, hiện đại bậc nhất thị xã Phổ Yên”; và rằng: “Hiện KĐT Việt Hàn đang trong quá trình thi công, san nền nhưng ra hàng đến đâu là hết đến đó, chỉ cần xuống tiền vài tháng là lên 3-4 giá. Giờ chỉ còn vài lô, nếu không quyết định nhanh thì cũng sẽ hết và giá sẽ lên”.

Được biết, dự án Việt Hàn có CĐT là liên danh Công ty CP Bất động sản Hải Long Land và Công ty CP Đầu tư đô thị và KCN Sông Đà 7. Dự án có quy mô hơn 38 ha, tổng mức đầu tư hơn 1400 tỷ đồng, được phân chia thành 20 lô biệt thự, 734 lô đất liền kề, 318 lô shop house, 17 lô đất tái định cư và 10 tòa chung cư với giá bán dao động từ 13tr/m2 đối với lô đất liền kề…

Hiện nay, dự án Việt Hàn chưa được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất (sổ đỏ) chung cho toàn bộ dự án và theo kế hoạch thì tháng 7 này mới có sổ đỏ.

Thực tế, CĐT đang trong quá trình san lấp, thi công cơ sở hạ tầng. Theo phản ánh, dự án này cũng chưa có biên bản nghiệm thu hoàn thiện cơ sở hạ tầng?

Do vậy, dự án Việt Hàn chưa đủ điều kiện để bán và cũng chưa đủ điều kiện để huy động vốn theo quy định của pháp luật liên quan?

Huy động vốn sai thông báo của Sở Xây dựng

Ngày 21/7/2020, Sở Xây dựng Thái Nguyên ra văn bản số 1688/SXD-QLN thông báo, dự án Việt Hàn đủ điều kiện huy động vốn bằng hình thức hợp đồng hợp tác đầu tư, liên danh, liên kết tương ứng với phần diện tích đất đã được giao đợt 1 (269.800,4m2).

Thông báo có đoạn: “Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn; chỉ được huy động vốn tương ứng với phần diện tích đã được UBND tỉnh giao đất đợt 1 thực hiện dự án (269.800,4m2)”.

Thông báo của Sở Xây dựng Thái Nguyên là vậy. Song, thực tế Công ty CP BĐS Hải Long Land đã bán “lúa non” bằng cách ký hợp đồng vay vốn và kèm theo Phiếu đăng ký nhu cầu mà bản chất là thỏa thuận đặt cọc, giữ chỗ cho BĐS hình thành trong tương lai. Vì thế, dư luận cho rằng, CĐT đã tự cho mình quyền “ngồi trên pháp luật”, khi mà hàng loạt các hợp đồng vay vốn đã được Công ty CP BĐS Hải Long Land ký với người dân để huy động vốn không đúng quy định của pháp luật, không đúng với thông báo của Sở Xây dựng tỉnh Thái Nguyên.

Để tìm hiểu rõ quy định của pháp luật về hình thức huy động vốn trong dự án BĐS, PV đã liên hệ với luật sư Lê Hữu Linh – Giám đốc Công ty Luật TNHH ATOZ, ông Linh có nhiều băn khoăn, lo ngại bởi, hình thức huy động vốn bằng cách ký hợp đồng vay tiền cá nhân, kèm phiếu đặt cọc giữ chỗ. Luật sư Linh cho rằng:

“Hiện nay chưa có quy định pháp luật nào cho phép CĐT dự án BĐS được huy động vốn bằng hình thức vay cá nhân. Ngay cả trong luật Kinh doanh BĐS và luật Nhà ở chỉ quy định về hình thức của huy động vốn cho hoạt động đầu tư dự án BĐS là hợp tác đầu tư, liên danh, liên kết, góp vốn hoặc vay vốn từ các tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính.

Nhưng để đáp ứng đủ điều kiện huy động vốn thông qua hợp đồng hợp tác, liên danh, liên kết thì phải đáp ứng nhiều điều kiện như: Phải có biên bản nghiệm thu xong phần móng đối với nhà chung cư/nhà hỗn hợp hoặc phải có biên bản nghiệm thu phần hoàn thiện cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án đối với nhà liền kề, biệt thự và phải có thông báo đủ điều kiện huy động vốn của Sở Xây dựng…

Do vậy, thông thường CĐT sẽ lách luật bằng cách ký các hợp đồng vay với người dân để mua bán, huy động vốn kèm theo các phiếu đặt cọc, giữ chỗ. Nếu nhà đầu tư chấp nhận xuống tiền là sẽ gửi trọn niềm tin vào sự làm ăn “đàng hoàng” của CĐT hoặc hi vọng quá trình triển khai dự án không vướng mắc gì, không đi vào ngõ cụt”.

CĐT có thể “chơi chiêu” khi giá BĐS tăng cao?

Cũng theo luật sư Linh, hình thức ký hợp đồng vay để mua bán, huy động vốn sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho người dân.

Rủi ro thứ nhất chính là: Huy động vốn bằng hợp đồng vay không được pháp luật quy định cụ thể, chi tiết, do vậy, khi xảy ra tranh chấp, rất có thể tòa án sẽ tuyên hợp đồng vô hiệu hoặc không thừa nhận khoản tiền mà nhà đầu tư trả cho CĐT thông qua hợp đồng vay là tiền mua nhà, đất như đúng với bản chất của nó.

Rủi ro thứ 2 có thể kể đến là: Nếu chẳng may dự án đi vào bế tắc, chủ đầu tư phá sản hoặc không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không được cấp phép xây dựng… thì người mua khó có thể đòi lại được tiền từ CĐT mà trước đó khi ký  hợp đồng vay họ hứa hẹn, cam kết đủ điều.

Trong thực tế, khi CĐT ký hợp đồng vay vốn của người dân và hứa chuyển đổi thành hợp đồng mua bán BĐS khi đủ điều kiện, không bắt buộc phải thế chấp tài sản và thực tế không có tài sản nào để thế chấp, lúc đó, nhà đầu tư có thể phải gánh chịu hậu quả vô cùng nặng nề.

Mặt khác, khi giá BĐS tăng cao, CĐT hoàn toàn có thể “chơi chiêu” bằng cách tăng giá, buộc người mua phải nộp thêm một khoản tiền hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng, hoặc ép nhà đầu tư rơi tình trạng vi phạm hợp đồng hoặc chính CĐT cố tình vi phạm hợp đồng…nhằm “đánh tháo” không chuyển đổi từ hợp đồng vay sang hợp đồng mua bán, không bàn giao BĐS như đã hứa trước đó. Hậu quả, người mua sẽ chỉ nhận được tiền gốc và lãi cho vay.

Nếu thực sự xảy ra trường hợp này. Rõ ràng, niềm tin vào sự làm ăn “tử tế” của CĐT có thể bị rủi ro. Bấy giờ, người mua chỉ biết “kêu trời”?!

Rủi ro chồng chất

Theo một số hợp đồng vay vốn thực tế giữa Công ty CP BĐS Hải Long Land, đại diện là ông Nguyễn Văn Thành – Phó TGĐ ký với người mua, chúng tôi thấy rằng, không hề có bất cứ một điều khoản nào hứa hẹn chuyển đổi từ hợp đồng vay thành hợp đồng mua bán BĐS. Thậm chí, cũng chẳng thấy quy định nào nói rằng Công ty CP BĐS Hải Long Land sẽ sử dụng tài sản nào để đảm bảo cho khoản vay mà người mua đã giải ngân trong hợp đồng vay (bằng đúng giá trị lô đất cộng tiền đặt cọc).

Thêm vào đó, trong hợp đồng vay giữa Hải Long Land và người dân, không có quy định nào nói CĐT sẽ sử dụng vốn vay vào mục đích cho hoạt động kinh doanh, xây dựng, phát triển dự án BĐS nào. Lúc đó, CĐT hoàn toàn có thể không sử dụng vốn vay vào đúng mục đích, từ đó có thể ảnh hưởng đến tiến độ và tính khả thi của dự án. Bởi vậy, sẽ không có bất kì ai, cơ quan nào có thể giám sát hoạt động sử dụng vốn của CĐT. Vậy nên, rủi ro lại này lại chồng chất lên rủi ro khác.

Có thể nói, người dân nếu ký hợp đồng vay với Công ty CP BĐS Hải Long Land sẽ phải rất tin tưởng và có phần “liều lĩnh”. Bởi như đã phân tích ở trên, nếu CĐT “chết yểu” hoặc “kém tử tế” thì sẽ chẳng có ai đứng ra bảo vệ người mua, lại càng chẳng có gì để đảm bảo cho khoản vay đã ký giữa hai bên.

Chính vì vậy, để tránh “tiền mất tật mang”, nhà đầu tư phải hết sức tỉnh táo trước khi đặt bút ký vào hợp đồng mua bán “trá hình” với CĐT dự án Việt Hàn. Và để đảm bảo quyền lợi của người dân, cơ quan chức năng của Thái Nguyên cần sớm vào cuộc để làm rõ những nghi ngại của người dân, tránh tình trạng “mất Bò mới lo làm chuồng”.

(Còn nữa...)

Đỗ Quang - Uy vũ