Doanh nghiệp bất động sản kẹt dòng tiền và gánh nặng chi phí vốn

Tại hội thảo "Bất động sản sau cơn sốt - Giá sẽ đi về đâu?", ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và phát triển bất động sản EZ Việt Nam cho biết, khó khăn lớn nhất của doanh nghiệp bất động sản hiện nay là mất dòng tiền. Theo ông, dòng tiền giống như mạch máu, một khi bị tắc nghẽn thì doanh nghiệp rất dễ rơi vào trạng thái kiệt quệ.

Lượng giao dịch tại nhiều đơn vị ghi nhận mức sụt giảm lên tới 90%, tạo ra hiện tượng "đóng băng" gần như trên toàn thị trường từ các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM cho đến các tỉnh thành khác. Tại một số dự án địa phương dù giá đất khá rẻ, chỉ khoảng 20 triệu đồng/m², việc tiêu thụ sản phẩm vẫn gặp bế tắc.

Theo báo cáo thị trường của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS). Trong quý III/2026, toàn thị trường nhà ở có 31.844 sản phẩm mở bán mới, nhưng chỉ ghi nhận 12.520 giao dịch thành công, đạt tỷ lệ hấp thụ 39,3%. Chỉ số này liên tục suy giảm so với mức 41% ở quý II/2026 và 47% ở quý I/2026.

Theo VARS, thị trường không rơi vào trạng thái đóng băng, song người mua đang thận trọng và khắt khe hơn trong quyết định giao dịch. Hoạt động mua bán trong quý cũng chịu tác động từ yếu tố tâm lý tháng Ngâu.

Trong bối cảnh nguồn cung duy trì ở mức cao, VARS ghi nhận xu hướng dịch chuyển từ đầu tư theo kỳ vọng sang lựa chọn những sản phẩm có giá trị sử dụng và khả năng khai thác thực tế

Ở góc độ kinh tế, PGS.TS Ngô Trí Long, chuyên gia thuộc Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam, nhận định lãi suất cao không chỉ gây khó khăn cho người mua nhà, mà còn tác động "kép" đến các doanh nghiệp bất động sản khiến chi phí vốn tăng, trong khi doanh thu bán hàng lại sụt giảm.

Ông Long dẫn chứng, một doanh nghiệp có dư nợ vay 500 tỷ đồng, nếu lãi suất tăng thêm 2 điểm phần trăm và toàn bộ dư nợ chịu mức tăng này, chi phí lãi vay có thể tăng khoảng 10 tỷ đồng mỗi năm. Khi dự án tiêu thụ chậm, khoản chi phí tài chính phát sinh này lập tức bào mòn lợi nhuận và đe dọa trực tiếp đến khả năng thanh toán các khoản nợ đến hạn.

Không riêng gì các nhà phát triển dự án, các đơn vị phân phối và môi giới bất động sản cũng chịu ảnh hưởng nặng nề. Báo cáo từ VARS chỉ ra rằng, trong giai đoạn 2025–2026, có tới 65% doanh nghiệp môi giới bị kéo dài thời gian nhận phí hoa hồng từ 6 đến 12 tháng. Đáng chú ý, 25% khoản phí môi giới bị treo trên 1 năm hoặc vướng vào các tranh chấp pháp lý phức tạp.

Thực trạng này thể hiện rõ trong báo cáo tài chính bán niên 2026 của các doanh nghiệp niêm yết lớn như Đất Xanh Services, Cen Land hay Khải Hoàn Land. Mặc dù doanh thu ghi nhận tăng so với cùng kỳ, nhưng lợi nhuận sau thuế đều giảm mạnh, đi kèm với chi phí hoạt động, các khoản phải thu và trích lập dự phòng rủi ro tăng cao.

Các doanh nghiệp môi giới quy mô vừa và nhỏ gặp rào cản lớn khi tiếp cận nguồn vốn ngân hàng do khó chứng minh năng lực tài chính. Sức khỏe của lực lượng môi giới hiện được đánh giá ở mức rất yếu, thậm chí suy giảm hơn giai đoạn 2022–2023 do phải liên tục ứng trước các chi phí vận hành và tiếp thị.

Trong bối cảnh đó, niềm tin của các sàn phân phối tập trung vào nhóm các chủ đầu tư lớn, uy tín trong nước như Vingroup, Sun Group hoặc các nhà phát triển quốc tế như CapitaLand, Gamuda Land – những đơn vị vẫn duy trì cam kết chi trả phí môi giới đúng tiến độ.

Để tự cứu mình, nhiều doanh nghiệp bất động sản buộc phải thay đổi chiến lược, sẵn sàng hạ kỳ vọng lợi nhuận. Bên cạnh các giải pháp như giãn tiến độ thanh toán hay kết hợp với ngân hàng hỗ trợ lãi suất 0% trong 8–18 tháng, các chủ đầu tư đã chủ động chiết khấu trực tiếp tới 20% giá bán sản phẩm.

Thậm chí, nhiều đơn vị chấp nhận bán lỗ để giải phóng tài sản, ưu tiên thu hồi dòng tiền duy trì bộ máy. Điển hình tại khu vực Thới Hòa (TP.HCM), đất nền được chào bán với giá 10–12 triệu đồng/m². Trong khi đó, riêng chi phí sử dụng đất đã khoảng 7 triệu đồng/m², nếu cộng thêm chi phí giải phóng mặt bằng, hạ tầng và tài chính thì giá thành lên tới gần 20 triệu đồng/m². Việc chấp nhận bán dưới giá thành cho thấy mục tiêu số một của doanh nghiệp lúc này là thanh khoản chứ không phải lợi nhuận.

Tuy nhiên, việc kích cầu vẫn gặp vật cản lớn từ tâm lý khách hàng. Khi mặt bằng giá giảm, người mua lại có xu hướng thận trọng, kỳ vọng giá sẽ còn giảm thêm nên kéo dài thời gian đàm phán và quan sát.

Trước áp lực thị trường, phương thức kinh doanh của các sàn giao dịch cũng có sự phân hóa rõ rệt theo khu vực. Thị trường phía Nam tập trung tổ chức các sự kiện mở bán quy mô lớn nhằm kích hoạt lực lượng bán hàng và tạo không khí giao dịch sôi động. Thị trường phía Bắc đẩy mạnh ứng dụng công nghệ, tư vấn qua livestream, hội thảo trực tuyến kết hợp chuyên gia tài chính – quy hoạch để củng cố niềm tin cho người mua.

VARS khuyến nghị các sàn giao dịch cần chuyển dịch từ mô hình "bán hàng thuần túy" sang "tư vấn chuyên sâu", lấy khách hàng làm trung tâm và chủ động lựa chọn phân phối các dự án có pháp lý rõ ràng, phục vụ nhu cầu ở thực. Đồng thời, các chủ đầu tư cần thực hiện đúng cam kết thanh toán phí hoa hồng để xây dựng hệ sinh thái phân phối minh bạch và bền vững.

Về phía chiến lược sản phẩm, các doanh nghiệp được khuyên nên cơ cấu lại danh mục, giảm tỷ trọng phân khúc cao cấp để tránh "khủng hoảng thừa", tập trung phát triển các sản phẩm vừa túi tiền đáp ứng đúng khả năng chi trả của thị trường.

Tú Linh