Cải tổ chính sách thuế để giải quyết bong bóng bất động sản

Hiện nay, trên thế giới, một số quốc gia đánh thuế bất động sản (BĐS) đối với đất và các công trình trên đất. Một số quốc gia khác chỉ đánh thuế đối với đất.

Ông Trần Hùng Sơn (Trường Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia TPHCM) cho rằng, việc không đánh thuế đối với các công trình trên đất sẽ tạo ra động lực khiến các chủ sở hữu tự tin thay đổi, tạo ra lợi nhuận cao nhất, làm tiền đề cho việc xây dựng và phát triển đất đai. Bên cạnh đó, theo nghiên cứu, thuế đánh trên đất là một trong những loại thuế ít thay đổi nhất và còn có tác động đảm bảo tính hiệu quả về mặt kinh tế và công bằng xã hội. Nhìn theo góc khác, với giả định là nguồn cung đất cố định, việc áp thuế đất chỉ ảnh hưởng đến chủ đất và thuế đất mang tính lũy tiến. Chính vì thế, thuế đất sẽ đảm bảo được tính hiệu quả và công bằng.

Trên cơ sở này, chính sách thuế cần làm rõ các BĐS được miễn giảm thuế, có thể dựa vào: tiêu chí sở hữu; hình thức sử dụng BĐS; theo một số tính chất đặc điểm của chủ nhà/người thuê (như tình trạng kinh tế, tuổi tác/bệnh tật,...).

Đương nhiên, việc miễn giảm thuế đất cũng cần ưu tiên, tránh tạo ra các thiên lệch bằng cách miễn trừ nhiều cho các hoạt động không tạo ra nhiều giá trị cho xã hội. Các cơ quan chức năng cũng cần có hình thức kiểm tra định kỳ các BĐS thuộc diện được miễn trừ thuế để xem có còn đủ điều kiện được hưởng miễn trừ hay không. Thực hiện đánh giá định kỳ chính sách miễn thuế BĐS, tính toán và công bố công khai cho người dân biết các khoản thuế hàng năm bị mất đi do miễn trừ để thấy được chi phí cơ hội đã mất cho việc miễn trừ này.

Về vấn đề này, ông Trần Hùng Sơn cho rằng, để quản lý tốt cơ sở dữ liệu thuế, công tác quản lý thuế phải làm tốt việc xây dựng hồ sơ địa chính, bao gồm thông tin về các công trình xây dựng trên đất. Việc thu thập thông tin này là kết quả của việc đo lường và khảo sát các công trình, sau đó ghi nhận các đặc tính có ảnh hưởng đến giá trị của công trình. Để quản lý hồ sơ thuế, các nhà quản lý có thể áp dụng hệ thống thông tin địa lý (GIS) trong việc quản lý các hồ sơ địa chính như các nước trên thế giới đã thực hiện; áp dụng một hệ thống số định danh ID để liên kết các hồ sơ thuế đất đai, xây dựng và BĐS khác nhau. Ngoài ra, cần đảm bảo cho các bên có lợi ích liên quan có điều kiện như nhau khi tiếp cận dữ liệu này.

Hiện nay, cấu trúc thuế của các nước trên thế giới thường đơn giản, tạo điều kiện cho việc quản lý thuế, điều này sẽ cho phép tập trung vào việc cải thiện công tác quản lý thuế BĐS. Trong trường hợp Việt Nam vẫn tiếp tục duy trì hệ thống phân loại đất đai như hiện nay, thì chỉ nên giới hạn việc phân loại thành đất ở, đất phi cư trú (đất sử dụng cho sản xuất), đất nông nghiệp và nên tránh thuế lũy tiến như phần lớn các quốc gia trên thế giới.

Bên cạnh đó, cũng nên có các mức thuế suất khác nhau cho các loại BĐS khác nhau. Để đảm bảo tính hiệu quả thì thuế suất BĐS đối với các thành phần của cơ sở thuế ít co giãn về mặt cung sẽ cao hơn. Ví dụ, các cơ sở kinh doanh có xu hướng năng động nhiều hơn dân cư, vì thế, xét về mặt hiệu quả thì BĐS kinh doanh nên được đánh thuế thấp hơn BĐS nhà ở. Thuế cao hơn sẽ làm mất cân bằng các quyết định sử dụng đất và tạo điều kiện cho việc sử dụng đất làm nhà ở hơn việc sử dụng đất cho thương mại và công nghiệp.

Đối với đất nông nghiệp, trong bối cảnh hiện nay, Việt Nam vẫn đang miễn giảm thuế để phát triển nông nghiệp. Xu hướng này cũng giống như các nước trên thế giới, mục đích nhằm bảo tồn đất sản xuất trong nông nghiệp. Tuy nhiên, theo ông Trần Hùng Sơn, chúng ta cũng cần lưu ý việc mức ưu đãi có thể không đủ lớn so với việc tăng giá đất nếu chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở. Bên cạnh đó, việc miễn giảm này có thể làm tăng đầu cơ đất ở các khu vực ngoại thành và làm tăng giá đất đô thị. Hơn nữa, như đã đề cập ở trên, vì phần lớn đất đai tại Việt Nam là đất nông nghiệp và lâm nghiệp nên cơ sở thuế là rất hẹp, chính vì thế việc quy định đất nông nghiệp không thuộc diện chịu thuế nên được xem xét kỹ khi xây dựng các chính sách thuế liên quan đến BĐS trong tương lai.

Kết quả thu thuế BĐS phụ thuộc rất lớn vào việc quản lý thuế. Có thể thấy rằng, thuế BĐS được quản lý tốt không chỉ tác động đến số thu mà còn ảnh hưởng đến tính công bằng và hiệu quả của chúng đem lại. Tại nhiều quốc gia, chính quyền địa phương không có khả năng quản lý thuế. Nhiều chức năng quản lý được thực hiện thủ công thay vì được số hóa.

Kết quả là cơ sở dữ liệu thuế thiếu thông tin về các đối tượng chịu thuế, số thu thuế thấp và việc thực thi chính sách thuế kém. Cũng không thể phủ nhận, ngay cả các quốc gia quản lý thuế BĐS tương đối tốt cũng gặp các trở ngại liên quan đến việc cập nhật cơ sở giá BĐS theo diễn biến thị trường.

Cuối cùng, theo ông Sơn, chúng ta đang rất cần có hệ thống giải quyết các tranh chấp và khiếu nại liên quan đến thuế BĐS. Hiện tại ở Việt Nam, cơ chế khiếu nại đã được quy định cụ thể trong các luật nhưng sẽ tốt hơn nữa nếu có thêm tòa án thuế.

Kim Sinh