Điều chỉnh thuế suất cho thuê nhà cần phù hợp thực tế

Siết chặt thu thuế cho thuê căn hộ là một trong những chủ đề nhận được nhiều nhiều người tham gia trên các diễn đàn mạng xã hội, đặc biệt tại hai phố lớn là TP Hồ Chí Minh và Hà Nội, có hoạt động cho thuê nhà nhiều nhất cả nước.

Theo đó, mô hình cho thuê nhà của cá nhân hiện nay phải đóng mức thuế suất cao nhất là 10%. Trong khi đối với các loại hình kinh doanh dịch vụ khác mức thuế suất này chỉ dao động từ 4,5% đến 7%. Có một cách so sánh đơn giản là so sánh việc cho đầu tư cho thuê nhà với việc gửi tiền tiết kiệm ngân hàng không phải chịu thuế. Có thể thấy việc cá nhân bỏ số tiền lớn để đầu tư bất động sản cho thuê, phải chịu thuế 10% mà không được trừ bất kỳ khoản chi phí nào là bất hợp lý.

Ở một góc nhìn của cơ quan quản lý, bà Tạ Thị Phương Lan, Phó Vụ trưởng Vụ trưởng Vụ quản lý thuế doanh nghiệp nhỏ, vừa và hộ kinh doanh, cá nhân, Tổng cục Thuế cho rằng, về mặt pháp lý, những cá nhân, đơn vị cho thuê bất động sản thuộc diện chịu thuế 10% đều được xác định là những trường hợp kinh doanh bất động sản theo Luật kinh doanh bất động sản.

Bà Lan nói: “Trong những năm qua, việc kinh doanh bất động sản cho thuê đúng là có lúc không lãi bằng tiền tiết kiệm khi để tiền ngân hàng, bởi khách hàng thuê không ổn định. Dù vậy, hình thức này vẫn thu hút nhiều cá nhân có tiền nhàn rỗi hoặc tiền vay đầu tư vào lĩnh vực này. Cái được lớn nhất là có được tài sản để dành, sở hữu lâu dài và tài sản đó có thể đem lại dòng tiền ổn định theo năm tháng, ít bị mất giá, thậm chí là tài sản tích luỹ”.

Hiện theo quy định của Luật thuế giá trị gia tăng và Luật thuế thu nhập doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh có mức doanh thu từ 100 triệu trở xuống không thuộc diện chịu thuế. Chiếu theo quy định này, các trường hợp cá nhân có bất động sản cho thuê có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm, tương đương trên 8,3 triệu đồng/tháng được xác định là đối tượng phải kê khai, nộp thuế.

Đồng thời, căn cứ theo quy định tại Biểu thuế ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính, hoạt động cho thuê tài sản không kèm theo dịch vụ lưu trú chịu thuế 10%, trong đó, thuế giá trị gia tăng 5%, thuế thu nhập cá nhân 5%.

Cụ thể, dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản gồm 2 loại.

Thứ nhất, cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống và các phương tiện giải trí.

Thứ hai, dịch vụ lưu trú không bao gồm cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn được coi như cơ sở thường trú như cho thuê căn hộ hàng tháng hoặc hàng năm được phân loại trong ngành bất động sản theo quy định của pháp luật về Hệ thống ngành kinh tế của Việt Nam.

Thử làm một phép tính, một hộ cho thuê nhà có doanh thu 200 triệu đồng/năm, tương đương khoảng 16,7 triệu đồng/tháng. Như vậy, hộ này sẽ thuế phải nộp thuế 20 triệu đồng, gồm 10 triệu đồng tiền thuế VAT và 10 triệu đồng tiền thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, trên thực tế, đã có rất nhiều trường hợp cho thuê căn hộ chung cư thời gian qua không khai thuế dù có thu nhập cao hơn 100 triệu đồng/năm.

Trong thời gian qua, có rất nhiều ý kiến tranh luận về việc nhà đầu tư cho thuê nhà cá nhân phải chịu thuế 10%. Người thuê nhà lo rằng, với chính sách này, người đi thuê nhà sẽ chịu thiệt, trong khi nhà đất thì toàn đầu cơ giá trên trời. Khoảng cách để một người làm công ăn lương bình thường sở hữu bất động sản ngày càng xa vời.

Câu chuyện này sẽ rất đáng quan tâm với những chủ nhà đã trót vay tiền mua căn hộ cho thuê mùa dịch. Họ thắt bụngg trả lãi, phần lợi nhuận sẽ còn bao nhiêu?

Một số ý kiến phản biện vấn đề này đều cho rằng, việc cá nhân bỏ tiền tỉ mua bất động sản, sau đó khi cho thuê phải chịu thuế suất 10% mà không được khấu trừ chi phí là điều không hợp lý. Nhà ở là nhu cầu thiết yếu, cần chính sách phải hài hòa để không đẩy khó cho người yếu thế. Tổng cục Thuế cần đánh giá lại mức thuế, ngưỡng đánh thuế đối với cho thuê nhà.

Bà Tạ Thị Phương Lan lý giải, đúng là thuế suất đối với hoạt động cho thuê bất động sản ở mức cao hơn so với các loại hình kinh doanh dịch vụ khác, nhưng phải thấy rằng mức thuế đã loại trừ các hoạt động mang tính lưu trú, các hoạt động cho thuê đối với những đối tượng yếu thế trong xã hội, như sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự.

Đối với hoạt động cho thuê thông thường chỉ có thể tính đến các chi phí mang tính phát sinh thường xuyên trong thời gian cho thuê hoặc để phục vụ cho mục đích cho thuê như chi phí bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa, lắp đặt thiết bị nội thất...

Để xử lý vấn đề không được trừ chi phí hợp lý như nêu trên của cá nhân cho thuê bất động sản, chính sách thuế đã xây dựng mức thuế của cá nhân thấp hơn so với doanh nghiệp. Cụ thể, thuế giá trị gia tăng của cá nhân là 5% trong khi của doanh nghiệp là 10%. Thuế thu nhập cá nhân của cá nhân là 5% trong khi thuế thu nhập doanh nghiệp của doanh nghiệp là 20% trên chênh lệch doanh thu trừ chi phí.

Trước những ý kiến của người dân và các chuyên gia, Tổng cục Thuế cho biết sẽ ghi nhận ý kiến này để đề xuất với Bộ Tài chính xem xét báo cáo Chính phủ trình Quốc hội để điều chỉnh Luật thuế giá trị gia tăng trong thời gian tới để phù hợp với tình hình thực tế.

Kim Sinh