Cá nhân, hộ kinh doanh cho thuê nhà, mặt bằng trên 500 triệu/năm đều phải đóng thuế

Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi) được Quốc hội thông qua ngày 10.12.2025, kể từ 1.1.2026, ngưỡng doanh thu miễn thuế đối với hộ, cá nhân kinh doanh được nâng từ 100 triệu đồng lên 500 triệu đồng/năm.

Quy định này áp dụng thống nhất cho các lĩnh vực kinh doanh, trong đó có hoạt động cho thuê bất động sản như: cho thuê nhà ở, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi… (không bao gồm dịch vụ lưu trú).

Hộ, cá nhân cho thuê bất động sản có doanh thu trong năm dương lịch không vượt quá 500 triệu đồng thì không phải nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN).

Cụ thể, thuế thu nhập cá nhân được tính trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng với thuế suất 5%. Trong khi đó, thuế giá trị gia tăng được tính trên toàn bộ doanh thu phát sinh trong năm, áp dụng tỷ lệ 5% theo phương pháp trực tiếp trên doanh thu.

Chẳng hạn, với doanh thu 600 triệu đồng/năm, số thuế TNCN phải nộp là 5 triệu đồng và thuế GTGT là 30 triệu đồng. Nếu doanh thu đạt 1 tỷ đồng/năm, thuế TNCN tương ứng là 25 triệu đồng, còn thuế GTGT là 50 triệu đồng.

Cơ quan thuế lưu ý,đối với hộ kinh doanh cho thuê tài sản có doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở xuống, dù không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN vẫn có trách nhiệm kê khai thuế đầy đủ, trung thực, chính xác và nộp hồ sơ đúng thời hạn, đồng thời chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của hồ sơ thuế.

Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm, doanh thu làm căn cứ xác định nghĩa vụ thuế sẽ được phân bổ theo từng năm dương lịch, không tính gộp toàn bộ vào một năm.

Việc khai và nộp hồ sơ khai thuế được quy định tại Điều 11 và Điều 13 Thông tư số 40/2021/TT-BTC.

 Trường hợp doanh thu thực tế của hộ kinh doanh có khả năng vượt ngưỡng 500 triệu đồng/năm, người nộp thuế phải thực hiện điều chỉnh doanh thu theo định kỳ theo hướng dẫn của cơ quan thuế.

Theo hướng dẫn của Cục Thuế Hà Nội, doanh thu từ hoạt động cho thuê bất động sản là toàn bộ số tiền thực tế phát sinh theo hợp đồng, không phân biệt đã thu tiền hay chưa đến hạn thu. Nếu hộ, cá nhân vừa cho thuê bất động sản vừa có hoạt động kinh doanh khác, tổng doanh thu của tất cả các hoạt động trong năm sẽ được dùng để xác định ngưỡng chịu thuế.

Đối với các hộ kinh doanh thuộc diện bắt buộc sử dụng hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền theo Nghị định số 70/2023/NĐ-CP, việc đăng ký và sử dụng hóa đơn phải thực hiện đúng quy định; các thủ tục về thuế được triển khai hoàn toàn theo phương thức điện tử.

Đáng chú ý, theo Nghị định số 310/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 16/1/2026, hành vi nộp chậm hồ sơ khai thuế có thể bị xử phạt từ cảnh cáo đến phạt tiền ở mức cao, tùy theo tính chất và thời gian vi phạm, đồng thời phải nộp đủ số thuế còn thiếu và tiền chậm nộp theo quy định.

Cơ quan thuế cũng nhấn mạnh, dịch vụ lưu trú không được xếp vào hoạt động cho thuê tài sản. Các hoạt động như cung cấp chỗ ở ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai; lưu trú kèm dịch vụ ăn uống, giải trí; hoặc các hình thức lưu trú đặc thù khác sẽ áp dụng cơ chế quản lý và chính sách thuế riêng.

Việc phân loại đúng loại hình kinh doanh là yêu cầu quan trọng để hộ kinh doanh cho thuê nhà thực hiện đúng nghĩa vụ thuế, hạn chế rủi ro pháp lý và bảo đảm hoạt động ổn định, lâu dài.

Bích Diệp