Bộ Xây dựng đề xuất 5 cơ chế gỡ khó pháp lý cho các dự án nhà ở xã hội

Theo đó, cơ chế này nhằm tăng nguồn cung nhà ở xã hội ngay trong năm 2026 và các năm tiếp theo, đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn tại các đô thị lớn và khu công nghiệp.

Phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) cho người dân được Đảng và Nhà nước xác định là quyết tâm chính trị và là nhiệm vụ quan trọng hàng đầu của cả hệ thống. Đây không chỉ là vấn đề an sinh xã hội mà còn là động lực phát triển kinh tế – xã hội, góp phần tăng đầu tư, tiêu dùng, bảo đảm sự tiến bộ và công bằng xã hội.

Trong thời gian qua, Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã quyết liệt chỉ đạo, tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển NƠXH. Kết quả, tính đến 9 tháng đầu năm 2025, cả nước đã hoàn thành 50.687/100.275 căn (đạt 50,5% mục tiêu năm 2025). Dự kiến đến hết năm 2025, tổng số căn hoàn thành sẽ đạt 89.007/100.275 căn (đạt 89%).

Tuy nhiên, để đạt được mục tiêu ít nhất 01 triệu căn NƠXH trong giai đoạn 2021-2030, nhiệm vụ còn lại được đánh giá là rất nặng nề. Hiện tại, lũy kế cả nước có 696 dự án NƠXH đang được triển khai với quy mô 637.048 căn (đạt 60% mục tiêu đề ra).

Để giải quyết tình trạng thiếu nguồn cung và các vướng mắc pháp lý hiện hành, Bộ Xây dựng đã đề xuất 5 cơ chế đặc biệt trong dự thảo Nghị quyết:

1. Đơn giản hóa quy hoạch và chủ trương đầu tư

Trường hợp khu đất đề xuất dự án chưa có hoặc chưa phù hợp với quy hoạch đô thị/nông thôn, hoặc chưa có chương trình phát triển nhà ở, UBND cấp tỉnh sẽ giao Sở Xây dựng chủ trì phối hợp với các sở, ban ngành liên quan để quyết định chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất, kiến trúc, cảnh quan.

Sau khi có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư, chủ đầu tư sẽ tổ chức lập, trình thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 để triển khai các bước tiếp theo của dự án. Quy hoạch 1/500 đã phê duyệt sẽ được cập nhật vào các cấp độ quy hoạch và chương trình phát triển nhà ở của địa phương sau đó.

2. Linh hoạt hóa quỹ đất thương mại (tối đa 20%)

Dự thảo quy định về việc sử dụng tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở thương mại. Chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích này theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm được giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.

Đối với dự án không bố trí quỹ đất riêng, chủ đầu tư được dành phần diện tích sàn để kinh doanh dịch vụ, thương mại không vượt quá 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án. Diện tích này không bao gồm khu vực sinh hoạt chung của cư dân (như sinh hoạt cộng đồng, trạm y tế, nhà trẻ) và chỗ để xe.

3. Bắt buộc xây dựng nhà chung cư tại khu vực phường

Tại các khu vực phường thuộc các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, chủ đầu tư dự án NƠXH phải xây dựng theo loại nhà chung cư để bán, cho thuê mua, cho thuê.

Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện địa phương để xác định loại hình là nhà chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ. Nếu là nhà ở riêng lẻ, phải thiết kế và xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và tiêu chuẩn diện tích NƠXH.

4. Ưu tiên đối tượng tái định cư

Đối tượng là người được bố trí tái định cư (theo hình thức mua, thuê mua NƠXH) hoặc hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, sẽ được ưu tiên mua, thuê mua nhà ở xã hội mà không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và điều kiện về thu nhập. Tuy nhiên, quy định này không áp dụng cho trường hợp đã từng được mua, thuê mua NƠXH trước đó.

5. Linh hoạt trong cấp phép xây dựng

Chủ đầu tư dự án được phép lựa chọn áp dụng quy định về thí điểm một số cơ chế đặc thù phát triển nhà ở xã hội tại Khoản 1, Khoản 2 Điều 7 Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội để thực hiện cấp giấy phép xây dựng. Ngoài ra, họ cũng có thể áp dụng quy định tại Điểm h Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (đã sửa đổi, bổ sung bởi Luật Đường sắt số 95/2025/QH15) để được miễn giấy phép xây dựng.

Dự thảo cũng tập trung vào việc ưu tiên lựa chọn các doanh nghiệp có năng lực tài chính, kinh nghiệm triển khai dự án và có cam kết, trách nhiệm xã hội làm chủ đầu tư. Các tiêu chí cụ thể bao gồm: 

Cam kết chính trị và trách nhiệm xã hội: Thể hiện quyết tâm đồng hành cùng Chính phủ, sẵn sàng dành nguồn lực và cam kết tiến độ hoàn thành dự án nhanh nhất, không vượt quá 03 năm kể từ ngày được Nhà nước giao đất. 

Năng lực tài chính và kinh nghiệm: Đủ năng lực tài chính, có kinh nghiệm triển khai các dự án nhà ở, cam kết bảo hành chất lượng nhà ở và giá thành hợp lý.

Minh Phương