Bình Dương: Tràn lan dự án lách luật huy động vốn trái phép

Theo Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định: Điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án,... Tuy nhiên, thực tế hiện nay, rất nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS đã giao kết với khách hàng khi dự án còn nằm trên giấy.

Đơn cử như dự án chung cư An Phú (tên thương mại là Tecco Felice Homes) toạ lạc tại đường Lê Thị Trung, phường An Phú, TP Thuận An do Công ty TNHH Đầu tư BĐS An Phú Land làm chủ đầu tư, Công ty Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Đất Xanh Miền Đông (Công ty Đất Xanh Miền Đông) phát triển dự án.

Trong vai khách hàng có nhu cầu mua căn hộ (giữa tháng 6/2021), PV được nhiều nhân viên môi giới tự xưng là nhân viên kinh doanh của Đất Xanh Miền Đông hẹn đi xem thực tế và giới thiệu về dự án: “Tecco Felice Homes có tổng diện tích hơn 8.500 m2 với 846 căn hộ, quy mô gồm 1 khối tháp, 22 tầng nổi và 1 tầng hầm. Theo thiết kế, diện tích mỗi căn hộ 43m2 – 84m2, từ 1 - 3 phòng ngủ, giá dự kiến từ 21 triệu đồng/m2. Hiện tại, dự án bên em đã có 1/500 và chấp thuận chủ trương đầu tư. Chờ 2 -3 tháng nữa sẽ phê duyệt bản vẽ cơ sở và bản vẽ kỉ thuật là ra được giấy phép xây dựng. Chủ đầu tư đang cho nhận giữ chỗ 50 triệu đồng/khách hàng bằng phiếu yêu cầu tư vấn”.

Ghi nhận thực tế, bên trong dự án hiện vẫn chỉ là bãi đất trống, chỉ có một vài thiết bị máy móc nằm bất động và không có bóng dáng của một công nhân nào. Bên ngoài dự án được quay hàng rào tôn và khóa cổng chính.

Mới đây, cũng trong vai khách hàng có nhu cầu mua căn hộ Tecco Felice Homes. PV được một nhân viên môi giới tên B tự xưng là nhân viên kinh doanh Đất Xanh Group cho biết: “Hiện tại, Tecco Felice Homes đang ép cọc móng triển khai xây dựng. Dự kiến quý 3/2023 sẽ bàn giao nhà. Ngoài ra, bên hệ thống Đất Xanh Group đang triển khai dự án mới là Opal Cityview”.

Cùng thực trạng, Opal Cityview tọa lạc tại mặt tiền quốc lộ 13, phường Phú Thọ, TP. Thủ Dầu Một, có quy mô 1ha bao gồm: 2 blook cao 36 tầng cung ứng ra thị trường 1583 căn hộ (diện tích 40m2 – 82m2). Opal Cityview do Công ty Hà An (Công ty thành viên của Tập đoàn Đất Xanh) làm chủ đầu tư và được chính Tập đoàn Đất Xanh đứng ra phân phối phát triển.

Opal Cityview đang được xem là dự án siêu hot của thị trường Bình Dương hiện nay với mức giá dự kiến là 35tr/m2. Dự án tọa lạc tại ví trí đẹp, với nhiều tiện ích hấp dẫn, chủ đầu tư đang cho booking lấy số thứ tự trước để đến ngày mở bán sẽ ráp căn cho khách hàng.

Khi PV thắc mắc về vấn đề pháp lý thì được B cho biết: “Giống như các dự án Opal Garden, Opal Reversine, Opal Skyline…tất cả các dự án của Đất Xanh Group điều chuẩn về pháp lý và bàn giao nhà trước thời hạn anh ạ. Riêng về dự án Opal Cityview đã có quy hoạch chi tiết 1/500 và chấp thuận chủ trương đầu tư”. Tuy nhiên, khi PV yêu cầu được xem trước hồ sơ pháp lý thì nhân viên B hẹn cà phê để tư vấn rõ hơn, với lí do đây là dự án mới nên chưa thể tung hồ sơ pháp lý ra ngoài.

Mục sở thị, hiện khu đất thực hiện dự án Opal Cityview vẫn đang là bãi đất trống, cỏ mọc um tùm, và chưa hề có dấu hiệu nào của việc thi công cơ sở hạ tầng.

Từ thực tế này, Cục Cạnh tranh và bảo vệ người tiêu dùng (Bộ Công Thương) có khuyến cáo người tiêu dùng về ký kết thỏa thuận đặt cọc mua căn hộ chung cư.

Cụ thể, người mua nhà cần tìm hiểu rõ địa vị pháp lý của bên nhận đặt cọc, bên bán hàng trong mối quan hệ với chủ đầu tư. Ngoài thông tin do bên nhận đặt cọc, bên bán hàng cung cấp, người mua cần đề nghị cung cấp các giấy tờ chứng minh cũng như kiểm tra lại thông tin từ kênh chủ đầu tư.

Ngoài các thông tin quảng cáo từ bên nhận đặt cọc, bên bán hàng, người mua cần tìm hiểu các thông tin chính thức về dự án và căn hộ từ kênh chủ đầu tư và từ các hồ sơ pháp lý tùy từng giai đoạn. Người mua không nên vội vàng đặt cọc dựa trên những thông tin một chiều do các đơn vị trung gian cung cấp.

Bên cạnh đó, người mua nên yêu cầu cung cấp dự thảo hợp đồng mua bán của chủ đầu tư và đính kèm nó làm một phần không tách rời của giấy tờ đặt cọc. Trong trường hợp chủ đầu tư chưa hoàn thiện dự thảo hợp đồng mua bán, người mua cần yêu cầu quy định những nội dung tối thiểu trong giấy tờ đặt cọc.

Cùng với đó là các nội dung bao gồm mục đích của việc đặt cọc (như thông tin về căn hộ bên đặt cọc muốn mua khi chủ đầu tư đủ điều kiện mở bán); ấn định thời điểm ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư.

Các điều kiện đối với chủ đầu tư và dự án tại thời điểm ký kết hợp đồng như: dự án đủ điều kiện mở bán theo quy định pháp luật, chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ đăng ký hợp đồng theo mẫu với cơ quan bảo vệ người tiêu dùng có thẩm quyền.

Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng cũng khuyến cáo khách hàng cần nghiên cứu kỹ nội dung của giấy tờ đặt cọc để đảm bảo chế tài xử lý vi phạm của bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc đã được quy định rõ ràng.

Đặc biệt, cân nhắc thật kỹ trong trường hợp có các nội dung bất lợi về xử lý vi phạm hợp đồng của các bên, ví dụ như không cho phép bên đặt cọc chấm dứt hợp đồng hay chế tài đối với bên đặt cọc nặng hơn.

Huy Quang