“Đánh” thuế chuyển nhượng bất động sản sẽ tác động mạnh tới thị trường

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước những thay đổi lớn về chính sách thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Bộ Tài chính đã đề xuất các phương pháp tính thuế mới, được kỳ vọng sẽ tạo nền tảng lành mạnh, tăng tính minh bạch, đảm bảo công bằng và hạn chế hoạt động đầu cơ.

Đề xuất mang tính đột phá của Bộ Tài chính

Trong dự thảo Luật Thuế TNCN (thay thế) mới nhất, Bộ Tài chính đã đưa ra hai phương pháp xác định thuế TNCN đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản, hướng tới việc đánh thuế vào lợi nhuận thực tế và thời gian nắm giữ tài sản.

Tính thuế 20% trên thu nhập chịu thuế: Trong trường hợp người bán có thể xác định rõ giá mua và các chi phí liên quan đến bất động sản chuyển nhượng, cơ quan thuế sẽ áp dụng phương pháp tính thuế 20% trên phần thu nhập chịu thuế. Thu nhập chịu thuế được xác định bằng giá bán trừ đi giá mua và các khoản chi phí hợp lý liên quan.

Thuế suất lũy tiến dựa trên thời gian nắm giữ tài sản: Nếu người bán không xác định được giá mua cùng các khoản chi phí liên quan, thuế TNCN sẽ được tính trực tiếp trên giá chuyển nhượng, áp dụng theo biểu thuế suất lũy tiến: 10% cho thời gian nắm giữ dưới hai năm. 6% cho thời gian nắm giữ từ hai năm đến dưới 5 năm. 4% cho thời gian nắm giữ từ 5 năm đến dưới 10 năm. 2% cho thời gian nắm giữ từ 10 năm trở lên hoặc có nguồn gốc từ thừa kế.

Tác động đến thị trường và ngân sách

Đề xuất trên được Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARs IRE) nhận định sẽ tăng cường tính minh bạch, tạo nền tảng cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đáng tin cậy, hỗ trợ cơ quan quản lý điều tiết thị trường theo hướng ổn định, lành mạnh và phát triển bền vững, nếu được triển khai theo lộ trình phù hợp và đi kèm văn bản hướng dẫn chi tiết.

Đặc biệt, việc thuế suất giảm dần theo thời gian nắm giữ tài sản sẽ khuyến khích nhà đầu tư nắm giữ bất động sản dài hạn thay vì "lướt sóng". Điều này sẽ làm giảm đầu cơ, giúp thị trường bình ổn hơn và giá bất động sản phản ánh sát giá trị thực, giảm nguy cơ "sốt đất ảo".

Tại các khu vực thường xuyên xảy ra hiện tượng sốt giá không bền vững, quy định pháp luật mới sẽ có tác dụng kiểm soát hành vi đầu cơ và góp phần điều chỉnh lại mặt bằng giá, đưa giá bán về mức phù hợp hơn với giá trị thực.

Bên cạnh đó, chính sách thuế được thiết kế hợp lý cũng sẽ góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Nguồn thu này có thể được sử dụng để đầu tư trở lại cho các chương trình an sinh xã hội trọng điểm, như quỹ phát triển nhà ở quốc gia, các đề án phát triển nhà ở xã hội và các chính sách hỗ trợ nhóm đối tượng có thu nhập thấp tiếp cận chỗ ở phù hợp.

Khi cầu đầu tư giảm, các chủ đầu tư sẽ buộc phải rà soát, điều chỉnh chiến lược bán hàng và kế hoạch mở bán. VARs IRE cho rằng, về lâu dài các chủ đầu tư sẽ cân nhắc phương án kết hợp cân đối hơn giữa phân khúc bình dân và trung cấp để đảm bảo tính thanh khoản, thay vì chỉ tập trung vào sản phẩm cận cao cấp, cao cấp và hạng sang. Đây sẽ là yếu tố tích cực, góp phần giúp giảm bớt tình trạng lệch pha cung-cầu trên thị trường.

Những thách thức cần giải quyết

Dù có nhiều ưu điểm, việc triển khai phương án tính thuế 20% trên thu nhập thực tế vẫn đối mặt với không ít thách thức. VARs IRE chỉ ra rằng, đề xuất này sẽ tác động mạnh tới cung, cầu, giá bán và giao dịch trong thời gian đầu triển khai. Cầu đầu tư có xu hướng giảm, kéo theo lượng giao dịch sụt giảm, ảnh hưởng trực tiếp tới sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản, buộc họ phải điều chỉnh chiến lược và kế hoạch phát triển dự án.

Hiện nay, phần lớn bất động sản đang được chào bán trên thị trường có mức giá neo cao, vượt quá khả năng chi trả của đa số người có nhu cầu ở thực, chủ yếu phục vụ mục tiêu đầu tư ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Khi giao dịch bị sụt giảm sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp, khiến họ phải cân nhắc tạm dừng, hoãn các kế hoạch đầu tư phát triển dự án mới để điều chỉnh chiến lược, nhằm đảo bảo an toàn về dòng tiền.

Việc áp thuế cũng có thể làm hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất có xu hướng giảm mức độ sôi động. Số lượng tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá giảm; mức giá trúng đấu giá có xu hướng tiệm cận giá khởi điểm hoặc không đạt được kỳ vọng của chính quyền địa phương.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc giá khởi điểm đã được điều chỉnh tăng theo bảng giá đất mới, trong khi mức thuế cao làm giảm đáng kể biên độ lợi nhuận của nhà đầu tư. Nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển sang các khu vực có nhu cầu sử dụng đất thực tế và khả năng khai thác kinh tế cao, thay vì lựa chọn các khu vực có tính đầu cơ hoặc kỳ vọng tăng giá trong dài hạn.

VARs IRE cũng cảnh báo nguy cơ một số khu đất đưa ra đấu giá không thu hút được nhà đầu tư do lợi nhuận sau thuế không đủ hấp dẫn, dẫn đến chậm tiến độ đưa đất vào sử dụng và ảnh hưởng nguồn thu ngân sách địa phương.

Về giá bán, tại các thị trường có nhu cầu ở thực lớn, giá bất động sản có thể tiếp tục xu hướng tăng do một phần nghĩa vụ thuế được người bán tính vào giá bán để đảm bảo biên độ lợi nhuận.

Kiến nghị và giải pháp để chính sách đi vào thực tiễn

Để đảm bảo tính khả thi, hiệu quả, tránh các tác động gây sốc cho thị trường và các chủ thể liên quan, VARs IRE cho rằng cần quy định cụ thể về thời điểm có hiệu lực thi hành của luật mới. Điều này nhằm tạo điều kiện để người dân, doanh nghiệp và các chủ thể thị trường có thời gian nghiên cứu, chuẩn bị và thích ứng.

Đồng thời, để đảm bảo tính thống nhất và khả năng thực thi, cần ban hành kèm theo dự thảo luật nghị định và thông tư hướng dẫn cụ thể. Trong đó cần làm rõ một số khái niệm về chi phí hợp lý, hợp lệ và về xử lý trường hợp chuyển nhượng lỗ. Mục tiêu cuối cùng là hướng tới một thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh và phát triển bền vững.

Minh Anh