Thị trường bất động sản năm 2020: Vận hội mới hay thách thức lớn?

Những tồn đọng của thị trường bất động sản năm 2019

Năm 2019 đã chứng kiến thị trường bất động sản Việt Nam trải qua không ít bất ổn. Từ những ảnh hưởng của đợt rà soát pháp lý các dự án bất động sản theo Chỉ thị 11/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh đã tác động đến rất nhiều dự án và các chủ đầu tư. Nguồn cung giảm mạnh, giá cả leo thang, rồi đến việc “vỡ trận” của một dự án “hot” trong phân khúc condotel, phân khúc được cho là hấp dẫn nhất của thị trường thời gian vừa qua, đã phần nào miêu tả một bức tranh không vui về thị trường bất động sản 2019.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, việc “hạn chế” tín dụng để đề phòng nguy cơ “vỡ bong bóng” thị trường bất động sản của Chính Phủ và Ngân hàng Nhà nước, đã gây áp lực không nhỏ cho việc giải quyết tồn kho của nhiều doanh nghiệp địa ốc, cũng là nguyên nhân lớn dẫn đến sụt giảm nguồn cung của thị trường.

Theo báo cáo từ JLL Việt Nam, thị trường nhà ở  tại TP HCM và Hà Nội nguồn cung sụt giảm mạnh, giá nhà tiếp đà leo thang. Sự khan hiếm hàng hóa thúc đẩy giá nhà tăng, nâng mặt bằng giá trung bình thị trường lên mức mới cao hơn trước đây. Mức giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 24 triệu đòng mỗi m2, tăng 21,6% theo năm. Trong khi đó, phân khúc cao cấp tăng 52,9% theo năm, ở mức đến gần 100 triệu đồng mỗi m2 nhờ sự tham gia của một số dự án hạng sang ở khu vực trung tâm của 2 thành phố lớn.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, kinh tế Việt Nam hiện nay đang phát triển, thị trường bất động sản đang phát triển tốt, tính thanh khoản cao, giao dịch thành công đến 90%. Nhưng năm 2019 chững lại, nhiều dự án không được phê duyệt vì vướng mắc thủ tục pháp lý. Đến ngay phân khúc mới là condotel cũng đang phát triển tốt, nhưng có biểu hiện “giữa đường đứt gánh” từ câu chuyện của dự án Cocobay. Nên rất có thể nhiều dự án condotel tiếp theo sẽ bị ngừng lại.

“Có thể thấy, ảnh hưởng lớn nhất là pháp luật chưa theo kip thị trường bất động sản, hệ quả là các dự án năm nay chưa được phê duyệt, kéo theo nguồn cung trong 2 năm tới sẽ bị suy giảm, giá sẽ tăng và xu hướng tăng giá đã xuất hiện ở một số nơi. Hoàn cảnh này sẽ ảnh hưởng đến phát triển của kinh tế nói chung. Từ đó, đặt ra câu chuyện với Chính phủ là đừng để xảy ra những điều bất thường trong quá trình phát triển, để condotel không bị đứt gánh mà phát triển tốt, nhà ở phát triển tốt và mức giá thấp đi, để người dân có lợi hơn.”

Nhiều chuyên gia cũng đồng tình với nhận định rằng, những vướng mắc trong pháp lý còn tồn đọng đã là một trong những nguyên nhân ảnh hưởng đến thị trường bất động sản năm 2019. Song song với đó việc rà soát tính pháp lý của các dự án cùng với động thái “siết” tín dụng bất động sản của Chính phủ và Ngân hàng Nhà Nước đã ảnh hưởng không nhỏ đến việc sụt giảm nguồn cung trên thị trường. 

Vận hội mới hay thách thức lớn đối với thị trường trong năm 2020?

Chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa nhận định, thị trường bất động sản nước ta là cơ hội lớn và dài hạn nhưng còn ít ỏi. “Một nghiên cứu khác cho thấy nếu tính độ mở của nền kinh tế, so với Mỹ là 14%, Trung Quốc 19%, Đức 43%, Việt Nam cao nhất thế gới 78%. Do đó không có ngành hàng công nghiệp nào có thể cạnh tranh được với các đối thủ từ bên ngoài. Từ rừng đến biển, hàng công nghiệp chủ yếu từ Trung Quốc và nước ngoài. "Mảnh vải" duy nhất còn lại là bất động sản và một phần viễn thông, hàng không. Do đó bất động sản là cơ hội lớn và dài hạn, còn lại ít ỏi trong cuộc cạnh tranh khốc liệt để giành thị trường của Việt Nam.”

Theo ông Nghĩa, Năm 2020, đánh giá các tác động tới thị trường bất động sản là tích cực do kinh tế thế giới và thương mại toàn cầu có thể phục hồi. Mấy năm gần dây, thương mại toàn cầu giảm mạnh, năm tới phục hồi sẽ kéo theo dòng tiền đầu tư.

Đầu tư của Chính phủ, đầu tư PPP, FDI vào bất động sản cũng có xu hướng tăng. Chính phủ cũng chuẩn bị khởi công một số hạ tầng lớn, điều này ảnh hưởng tích cực tới thị trường bất động sản.

Ngoài ra, đầu tư của tư nhân cũng có tác động mạnh tới thị trường. Đầu tư của dòng đô thị hoá đang rất mạnh. Dòng này còn phụ thuộc vào dòng đầu tư nói chung, tạo ra một trào lưu về đô thị hoá mới, bắt đầu từ năm 2017 và dự kiến kéo dài tới 10 năm.

Về thị trường tài chính tiền tệ, 3 năm nay thị trường ngân hàng khá ổn định, năng lực tài chính của ngân hàng thương mại tăng gấp đôi, đạt mức quân bình của Đông Nam Á, tỷ lệ lãi ròng trên vốn tăng cao. Điều này cũng tác động tích cực cho thị trường bất động sản, không còn phải lo có ảnh hưởng tiêu cực từ hệ thống ngân hàng.

Chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước có thắt chặt, nhưng mức độ thắt chặt vẫn còn khá lỏng. Chúng ta đã thực hiện nhiều phép thử và chưa thấy có dấu hiệu thị trường đóng băng, nhưng chắc chắn sẽ có vài biến chuyển có tính chất liên quan tới trục trặc gần đây như condotel, và có thể sẽ có một số điều chỉnh về pháp lý khác. Về tổng thể thị trường, cầu có thể tăng, giá có thể sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Cho đến thời điểm này, thị trường sắp bước vào 1 năm tài khoá mới, vẫn có nhiều ý kiến trái chiều của các chuyên gia về câu chuyện dòng vốn đổ vào bất động sản trong năm 2020 sau động thái có phần "kiểm soát chặt chẽ" hơn tín dụng vào bất động sản của Ngân hàng Nhà nước mới đây.

Phát biểu tại một diễn đàn về bất động sản mới đây, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Trần Nam nói rằng, trong năm tới bất động sản có nhiều cái lo, có nhiều thách thức, trong đó có khó khăn về nguồn vốn.

Ông Nam lo ngại rằng, doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn trong năm 2020, bởi theo ông, hiện hoạt động tín dụng của ngân hàng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản đang bị thắt chặt.

Cụ thể: Lãi suất tiếp tục cao (lãi suất huy động lên 8,7%, cộng thêm biên độ 3% thì lãi suất cho vay lên đến 11 - 12%); nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tiếp tục giảm từ 45% xuống 40%, hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản tăng từ 150% lên 200%… khiến cho ngân hàng phải cẩn trọng hơn trong việc cho vay kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên theo các doanh nghiệp – là những người trực tiếp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, ít nhiều đang sử dụng các nguồn vốn khác nhau cho hoạt động đầu tư kinh doanh của mình lại có những góc nhìn tích cực hơn về dòng tiền vào bất động sản trong năm tới.

“Ở góc độ quản lý Nhà nước, tôi cho rằng, năm 2020 nhìn chung thị trường chắc chắn sẽ tiếp tục phát triển. Cơ sở kinh tế, cơ sở thực tiễn đều khẳng định rằng bất động sản 2020 không thể đi xuống!”. Đó là phát biểu của Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) trong Diễn đàn Bất động sản Việt Nam cuối năm 2019 vừa qua.

Khả quan là vậy nhưng theo ông Khởi, phải xác định phân khúc nào phát triển, phân khúc nào ổn định, hay phân khúc nào cần phải điều chỉnh để cả cơ quan quản lý và nhà đầu tư đều có những động thái phù hợp.

Bình luận thêm về dự báo thị trường trong năm 2020, đại diện Bộ Xây dựng nhìn nhận, sẽ có những điều chỉnh rất lớn từ Nhà nước. Khi có những chính sách điều chỉnh, đặc biệt về hoạt động đầu tư kinh doanh, thì hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp hay các nhà đầu tư cũng phải theo đó mà điều chỉnh.

"Luật Đất đai năm 2020 sẽ được trình Quốc hội, theo chiều hướng tháo gỡ giúp doanh nghiệp phát triển chứ không phải hạn chế, cản trở. Trong đó có các vấn đề về nhà ở giá thấp, từ 25 triệu đồng/m2 trở xuống là rất thiếu, đặc biệt là ở các tỉnh và thành phố loại 1. Thiếu tức là nhu cầu cao và phải có yếu tố thúc đẩy nhu cầu. Các chủ đầu tư đang hoàn thiện thủ tục pháp lý cho dự án của mình, và chắc chắn năm 2020 sẽ có các sản phẩm bán ra", ông Khởi nói.

TS. Trần Đình Thiên – Thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng cho hay, ai cũng biết, thị trường bất động sản không thể lúc nào cũng tốt. Đối với những thị trường có tính đầu tư cao như thị trường bất động sản thì việc kinh tế vĩ mô có ổn định hay không là rất quan trọng.

"Nhìn vào tình hình kinh tế vĩ mô Việt Nam, trong 3 năm gần nhất đều có sự phát triển ổn định trong bối cảnh kinh tế thế giới gặp nhiều vấn đề. Điều này cũng tạo nên sự hấp dẫn với thế giới. Từ đó có thể thấy những triển vọng lớn trong năm 2020 đối với thị trường bất động sản”.

Thanh Thanh