Sửa Luật Đất đai: Chuyên gia đề xuất tháo gỡ "nút thắt" tiền đất BT và quy định chuyển tiếp

Đề xuất chốt thời điểm tính tiền đất BT

Trong cơ cấu chi phí đầu tư hạ tầng theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT), việc xác định giá đất đối ứng luôn là bài toán khó về mặt quản trị rủi ro. Theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 72 của Dự thảo, thời điểm xác định giá đất cho quỹ đất thanh toán hợp đồng BT là khi Nhà nước có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất.

Quy định này đang tạo ra một "khoảng trống" rủi ro tài chính lớn, bởi từ lúc ký hợp đồng đến khi có quyết định giao đất thường là một quãng thời gian dài với những biến động giá thị trường không thể kiểm soát.

Bà Hà Thị Thu Trang, đại diện Tập đoàn Masterise đề nghị sửa theo hướng thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT là thời điểm ký kết hợp đồng dự án BT.

Việc xác định giá tại thời điểm ký hợp đồng sẽ giúp doanh nghiệp chủ động hoàn toàn trong việc quản trị rủi ro tài chính, triệt tiêu nguy cơ "vỡ trận" phương án đầu tư khi giá đất thị trường nhảy vọt so với dự toán. Đề xuất này không chỉ nhận được sự đồng thuận từ Tập đoàn Sun Group mà còn bám sát các gợi ý xử lý vướng mắc mà Bộ Tài chính đã từng đề cập trước đó.

Khi nghĩa vụ tài chính đã được minh bạch, vấn đề tiếp theo cần giải quyết là làm sao để dòng vốn đầu tư không bị kẹt cứng bởi các quy định chuyển nhượng và quy hoạch xơ cứng.

Tháo gỡ rào cản chuyển nhượng và tối ưu hóa quy hoạch đất đai

Theo đại diện Tập đoàn Masterise, Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản hiện cho phép chuyển nhượng dự án trong những trường hợp đáp ứng điều kiện, trong khi quy định của Luật Đất đai đối với đất thuê trả tiền hàng năm vẫn đặt ra yêu cầu liên quan đến tài sản hình thành trên đất.

Để khơi thông dòng vốn, Masterise kiến nghị cho phép chuyển nhượng dự án đất thuê trả tiền hàng năm khi đã đạt tiến độ xây dựng theo cam kết. Điều này giúp dòng vốn của doanh nghiệp được lưu thông linh hoạt, thay vì bị kẹt cứng trong các tài sản dở dang do vướng quy định về tài sản hình thành trên đất.

Bên cạnh đó, bổ sung khu thương mại tự do, khu logistics tích hợp và cảng cạn vào nhóm đối tượng được cho thuê lại quyền sử dụng đất, tạo sự đồng bộ với các đặc khu kinh tế đang được định hình.

Rút ngắn chu kỳ quy hoạch cấp tỉnh xuống còn 5 năm. Việc duy trì kế hoạch 10 năm như hiện tại bị đánh giá là quá xơ cứng, làm gia tăng chi phí cơ hội cho nhà đầu tư khi quy hoạch không còn tương thích với bối cảnh kinh tế mới.

Đặc biệt, về mặt kỹ thuật, việc đề xuất đưa trung tâm thương mại dịch vụ vào diện Nhà nước thu hồi đất là một nhận định thực tế. Việc yêu cầu doanh nghiệp tự thỏa thuận đất cho các dự án này thường triệt tiêu động lực đầu tư do không thể xử lý dứt điểm các phần đất xiên méo, xen kẹt. Việc trao quyền cho UBND cấp tỉnh xử lý các phần diện tích này sẽ thúc đẩy mục tiêu chỉnh trang đô thị hiệu quả hơn.

Cảnh báo rủi ro "kẹt" dự án từ các quy định chuyển tiếp

Bên cạnh nỗ lực khơi thông các điểm nghẽn là "vùng đệm" pháp lý chắc chắn trong giai đoạn giao thoa giữa luật cũ và luật mới. Luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) nhấn mạnh rằng các điều khoản chuyển tiếp chính là yếu tố quyết định sự vận hành trơn tru của luật. 

Ông Tuấn cũng chỉ ra 3 rủi ro pháp lý "đứng hình" dự án:

Nguy cơ đấu giá lại: Các dự án xã hội hóa đã hoàn tất chọn nhà đầu tư trước mốc 1/3/2027 nhưng chưa giao đất có rủi ro phải thực hiện lại từ đầu quy trình đấu giá quyền sử dụng đất nếu quy định chuyển tiếp không làm rõ phạm vi áp dụng.

Chồng chéo nghĩa vụ tài chính: Thực trạng một dự án đồng thời rơi vào nhiều trường hợp chuyển tiếp khác nhau trong quy trình xác định giá đất sẽ gây lúng túng cực độ cho cơ quan thực thi, làm chậm tiến độ dự án.

Khái niệm chuyển nhượng: Cần mở rộng thành "chuyển nhượng dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật". Việc chỉ dẫn chiếu đến Luật Kinh doanh BĐS sẽ thu hẹp phạm vi, bỏ sót các cơ chế chuyển nhượng theo Luật Đầu tư.

Do đó, sự rõ ràng trong quy định chuyển tiếp không chỉ bảo vệ dự án mà còn là nền tảng để hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và cộng đồng dân cư. 

Cùng với các vấn đề dành cho doanh nghiệp, LS. Phạm Thanh Tuấn cũng đưa ra một số kiến nghị liên quan trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất. Ông đề nghị mở rộng trường hợp tái định cư tại chỗ đối với người bị thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, thay vì chỉ giới hạn trong dự án khu đô thị hoặc khu dân cư nông thôn.

Theo ông, trong bối cảnh phạm vi các trường hợp Nhà nước thu hồi đất được mở rộng, trong đó có quỹ đất đối ứng cho dự án BT, cách quy định hiện nay có thể khiến một số người bị thu hồi đất cho các dự án nhà ở thương mại không thuộc hai nhóm trên không được tái định cư tại chỗ.

Ông cũng đề nghị làm rõ mối quan hệ giữa điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền được bồi thường về đất đối với những trường hợp sử dụng đất ổn định, không tranh chấp trong khoảng thời gian từ ngày 1/7/2014 đến ngày 1/8/2024. Theo ông, nếu Dự thảo mở rộng khả năng được xem xét cấp giấy chứng nhận cho nhóm này thì cần đánh giá rõ hệ quả đối với quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Một kiến nghị khác là Dự thảo cần quy định rõ hơn các loại hỗ trợ đối với người sử dụng đất trong luật, thay vì giao toàn bộ nội dung này cho Chính phủ quy định. Theo ông Tuấn, những vấn đề cơ bản liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nên được xác lập ngay trong Luật Đất đai, còn Chính phủ quy định chi tiết về điều kiện, trình tự và thủ tục thực hiện.

LS. Phạm Thanh Tuấn cho rằng quy định mới không chỉ cần đúng về mặt chính sách mà còn phải đủ rõ để có thể chuyển tiếp và vận hành trơn tru đối với những dự án đang triển khai. Với doanh nghiệp, đặc biệt là các dự án có sử dụng đất, những khoảng trống trong quy định chuyển tiếp có thể trở thành điểm nghẽn ngay tại thời điểm luật mới bắt đầu có hiệu lực.

Tuấn Kiệt