FDI công nghệ cao và kinh tế số: Động lực "tái định hình" thị trường bất động sản Việt Nam

Trong hai quý đầu năm 2026, Việt Nam đã ghi nhận những tín hiệu bứt phá mạnh về dòng vốn quốc tế khi tổng vốn FDI đăng ký đạt khoảng 34,65 tỷ USD, tăng tới 61% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, vốn FDI thực hiện đạt khoảng 13,03 tỷ USD, xác lập mức cao kỷ lục trong vòng 5 năm qua đối với cùng kỳ.

Bản chất của dòng vốn ngoại này đang gắn chặt với sản xuất công nghệ cao, logistics hiện đại và hạ tầng số. Các doanh nghiệp đa quốc gia khi thực hiện đa dạng hóa chuỗi cung ứng tại châu Á không còn ưu tiên việc thuê đất tự xây dựng nhằm giảm thiểu rủi ro và tối ưu thời gian.

Khảo sát từ Savills chỉ ra, khoảng hai phần ba (2/3) nguồn vốn sản xuất đăng ký mới hiện nay gắn liền với các dự án lựa chọn thuê nhà xưởng xây sẵn thay vì thuê đất. Việc có sẵn nhà xưởng phù hợp giúp các doanh nghiệp sản xuất giá trị cao rút ngắn tối đa thời gian đưa sản phẩm ra thị trường.

Nhận định về thực tế này, ông John Campbell - Giám đốc Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp Savills Việt Nam phân tích: "Lợi thế cạnh tranh của bất động sản công nghiệp đang chuyển từ yếu tố đơn thuần là quy mô quỹ đất sang mức độ sẵn sàng của hạ tầng và khả năng đáp ứng yêu cầu vận hành."

Theo vị chuyên gia này, những dự án sở hữu hạ tầng hoàn thiện, dịch vụ tốt và phục vụ được các ngành có giá trị cao chắc chắn sẽ chiếm ưu thế vượt trội trong cuộc đua thu hút khách thuê.

Mô hình chuyển dịch dòng vốn FDI gắn liền với công nghệ số được thể hiện rõ nét nhất tại Thủ đô Hà Nội. Trong nửa đầu năm, giá trị tăng thêm của kinh tế số ước tính đóng góp tới 16,7% (tương đương khoảng 5,5 tỷ USD) vào GRDP toàn thành phố. 

Trong bối cảnh GRDP chung của thành phố tăng trưởng 8,2%, kinh tế số đã đóng góp trực tiếp 1,1 điểm % (chiếm xấp xỉ 13% tổng mức tăng trưởng chung). Dòng vốn ngoại đổ vào Hà Nội đã giảm bớt sự phụ thuộc vào bất động sản truyền thống để thâm nhập sâu vào các ngành thâm dụng tri thức. Lũy kế từ đầu năm đến ngày 26/6, hoạt động chuyên môn về khoa học và công nghệ dẫn đầu toàn thành phố với khoảng 2.220,40 triệu USD (chiếm trên 68% tổng vốn FDI).

Hà Nội hiện đang khẩn trương đẩy mạnh các siêu dự án hạ tầng số như Khu đô thị Công viên công nghệ số FPT, Hạ tầng điện toán hiệu năng cao OTECH (Oman). Đồng thời, thành phố đang xúc tiến thêm 3 dự án hạ tầng công nghệ thông tin và đổi mới sáng tạo quy mô gần 349 ha với tổng vốn đầu tư dự kiến vượt 45.400 tỷ đồng.

Trong đó, dự án Công viên Khoa học công nghệ, ĐMST và hỗn hợp tại Đông Ngạc và Phú Diễn quy mô 70,27 ha, vốn đầu tư 5.044 tỷ đồng. Khu công nghệ số tập trung và hỗn hợp tại Thượng Cát quy mô 98,83 ha, vốn đầu tư 12.031 tỷ đồng. Khu đổi mới sáng tạo Thượng Cát (TIC) quy mô 179,83 ha, vốn đầu tư 28.338 tỷ đồng.

Sự chuyển dịch mạnh mẽ sang các ngành công nghệ cao, điện tử và bán dẫn đòi hỏi những tiêu chuẩn kỹ thuật khắt khe hơn đáng kể về nguồn điện ổn định, kết nối dữ liệu tốc độ cao và khả năng vận hành liên tục.

Nhu cầu số hóa cũng đang mở ra một phân khúc bất động sản vô cùng chuyên biệt: Trung tâm dữ liệu. Theo báo cáo Savills Vietnam's Industrial Outlook 2026, tổng công suất thiết kế vận hành của các trung tâm dữ liệu tại Việt Nam đạt khoảng 524,7MW năm 2025 và được dự báo tăng trưởng mạnh lên 950MW vào năm 2030 (tăng khoảng 81%). Phân khúc này đòi hỏi khắt khe về hạ tầng viễn thông phức tạp, tiêu chuẩn kỹ thuật đặc thù và nguồn điện liên tục với công suất cực lớn.

Ông John Campbell nhấn mạnh: "Sự phát triển của thương mại điện tử, trung tâm dữ liệu và các ngành sản xuất công nghệ cao đang trực tiếp định hình lại cơ cấu nhu cầu của bất động sản công nghiệp. Thị trường sẽ ngày càng phân hóa khi các ngành này không chỉ cần mặt bằng mà còn đòi hỏi hạ tầng kỹ thuật, nguồn điện tin cậy và khả năng vận hành ở tiêu chuẩn cao."

Nhờ vào các dòng vốn đầu tư công, cơ sở hạ tầng kết nối giao thông đồng bộ đang tái định hình không gian địa lý của dòng vốn đầu tư. Theo đó, tại phía Bắc: Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Quảng Ninh liên kết chặt chẽ tạo thành mạng lưới sản xuất và logistics có tính liên kết và hiệu quả cực cao. Tại phía Nam: Thành phố Hồ Chí Minh, Đồng Nai và các khu vực quanh sân bay Long Thành tiếp tục hưởng lợi từ các dự án hạ tầng giao thông quy mô lớn đang gấp rút hoàn thiện.

Ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội phân tích: "Sự phát triển của hạ tầng đang đồng thời tạo thêm dư địa cho nguồn cung bất động sản và mở rộng phạm vi địa lý của hoạt động đầu tư. Hiện Việt Nam đã có cơ sở hạ tầng, nhờ đó đang mở ra những vùng đất rộng lớn cũng như kết nối các tỉnh thành khác nhau thông qua việc tận dụng toàn bộ các khoản đầu tư vào cơ sở hạ tầng này."

Thị trường bất động sản Việt Nam đã chính thức bước qua thời kỳ cạnh tranh bằng quỹ đất thô giá rẻ hay vị trí đơn thuần. Để đón đầu dòng vốn FDI công nghệ cao thế hệ mới và tận dụng tối đa bệ đỡ kinh tế số, các doanh nghiệp và nhà phát triển bất động sản trong nước bắt buộc phải dịch chuyển tư duy. Tập trung vào chất lượng vận hành đạt chuẩn ESG, cung cấp hạ tầng kỹ thuật đồng bộ và phát triển các sản phẩm chuyên biệt như kho lạnh, trung tâm dữ liệu và nhà xưởng tiêu chuẩn cao chính là "chìa khóa vàng" mở ra dư địa tăng trưởng bền vững cho chu kỳ phát triển mới

Tuấn Kiệt