Dự báo những kịch bản cho thị trường bất động sản năm 2023

Nhận định về bức tranh bất động sản năm 2023, ông Trần Kim Chung - Nguyên Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho biết, việc Ngân hàng Nhà nước tăng tín dụng lên 1,5-2% thời điểm cuối năm đã tạo thêm một nguồn vốn đáng kể cho thị trường đang khát vốn trầm trọng. Dù có thể chưa tạo nên những biến chuyển lớn nhưng đây cũng là yếu tố kích hoạt sự ấm lên của thị trường thời gian tới, đặc biệt là sau dịp Tết Nguyên đán.

Theo đó, về thị trường bất động sản năm 2023, ông Chung đưa ra 3 kịch bản, trong đó có cả kịch bản sáng và tối. Ở kịch bản thứ nhất, thị trường sẽ được điều chỉnh theo hướng thực chất, tức là thị trường sẽ có sự cân đối về tính chất sản phẩm được đưa ra thị trường, có thể các dòng hạng sang, cao cấp sẽ giảm tỷ trọng trên thị trường. Ông cho rằng, đây là kịch bản có khả năng xảy ra nhất. 

Với kịch bản thứ hai, khi 3 bộ luật là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản được ban hành và thông qua trong năm tới cùng với nguồn vốn tín dụng được mở, vốn FDI tiếp tục đổ mạnh vào Việt Nam sẽ kích hoạt một chu kì mới đi lên. Thị trường bất động sản sẽ vượt qua điểm lõm. Tuy nhiên, theo vị chuyên gia này, tính hiện thực của kịch bản này khá thấp vì có nhiều điều kiện nằm ngoài khả năng của nền kinh tế Việt Nam.

Đối với kịch bản thứ ba là kịch bản xấu nhất trong 3 kịch bản ông Chung dự báo, khi mọi khó khăn của hiện tại vẫn kéo dài. Nền kinh tế thế giới vẫn theo mạch suy thoái, tác động đến nền kinh tế trong nước. Thị trường bất động sản tiếp tục đi xuống do các khoản nợ đến hạn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp. Với kịch bản này, ông Chung cho rằng, nếu không có khoản tiền đáp ứng yêu cầu trả lãi và đáo hạn, thị trường bất động sản bắt buộc phải điều chỉnh giảm để cơ cấu lại. Tuy nhiên, ông lại nhấn mạnh, kịch bản này khó xảy ra, nhưng không có nghĩa là không thể xảy ra.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó chủ tịch, Tổng giám đốc HD Mon Holdings nhận định, "khủng hoảng" sẽ là từ khóa tiếp theo trong năm 2023. Vị này dự đoán trong vong 2-3 năm tới, thị trường có sự điều chỉnh mạnh về giá bất động sản do nhiều sản phẩm đã neo ở mức giá quá cao.

Còn theo ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS cũng cho rằng, sự xáo trộn trên thị trường còn diễn ra và tập trung từ nhà đầu tư nhỏ lẻ. Nguyên nhân là bởi, năm 2023 là năm kết thúc chính sách ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất 2 năm đầu tiên 0% mà gần đây các chủ đầu tư áp dụng để bán hàng. Các nhà đầu tư nhỏ sẽ phải tự trả gốc và lãi cho khoản vay bằng lãi suất thả nổi. Tâm lý bắt đầu xáo trộn thị trường. Cắt lỗ, đó là điều mà nhiều nhà đầu tư sẽ phải thực hiện. 2023 còn là một năm được dự báo về sự thanh khoản yếu khi thiếu vốn, giá bất động sản cao cộng tâm lý lo ngại của nhà đầu tư khiến cho sức mua sụt giảm mạnh. Điều này cũng đồng nghĩa chính người bán cũng trở nên chật vật vì khó tìm được người "chốt". 

Còn ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, thị trường bất động sản sẽ có sự đảo chiều trong năm 2023: “Ngay trong 2022, đã có thông tin tích cực hơn. Cụ thể, Nghị định số 65/2022/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 16/9/2022 trong việc quy định chào bán trái phiếu. Một trợ lực khác là việc Chính phủ đã Quyết định thành lập tổ công tác gỡ khó cho thị trường BĐS; chưa kể room tín dụng vừa nới với biên độ 1,5% - 2%, dù không phải tất cả room tín dụng được nới đều đổ vào BĐS. Khi các chính sách hỗ trợ rõ nét hơn, thị trường ngay lập tức sẽ đảo chiều. Trong năm nay, chưa có một sự hỗ trợ cụ thể nào đối với lĩnh vực này. Song, kỳ vọng tín hiệu đảo chiều sẽ diễn ra vào cuối năm 2023”.

Nhận định về thị trường bất động sản năm 2023, TS. Cấn Văn Lực , Chuyên gia Kinh tế Trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia lại cho rằng, thị trường sẽ có nhiều tín hiệu tích cực dựa trên những triển vọng kinh tế Việt Nam trong 2023. Kinh tế sẽ phục hồi nhanh, các động lực tăng trưởng phục hồi mạnh hơn, trong đó phải kể đến sự phục hồi của du lịch nội địa, lạm phát cơ bản được kiểm soát, tỷ giá lãi suất tăng nhưng trong tiên lượng và tầm kiểm soát.

"Đồng thời, đầu tư công, kinh tế số, kinh tế xanh, kinh tế tuần hoàn sẽ được đẩy mạnh, cộng với việc cơ cấu lại nền kinh tế, hoàn thiện thể chế được thúc đẩy. Ngoài ra, còn có những tín hiệu tích cực của Chính phủ trong việc tháo gỡ khó khăn pháp lý. Hiện tổ công tác đặc biệt của Chính phủ đang rà soát hàng nghìn dự án đang gặp khó khăn về pháp lý. Việc đáo hạn trái phiếu, Chính phủ cũng đang vào cuộc để tháo gỡ khó khăn" - TS. Cấn Văn Lực phân tích.

Dự báo tiếp về bất động sản năm tới, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết thị trường có thể ghi nhận 2 kịch bản sẽ xảy ra trong năm 2023. Đây là hai kịch bản trái ngược nhau, phụ thuộc vào những diễn biến thực tế về chính sách điều hành vĩ mô của Chính phủ.

Với kịch bản tích cực, đồng nghĩa Chính phủ sẽ có một số chính sách điều chỉnh sau Tết Quý Mão về nguồn vốn, trái phiếu. Nhờ đó, thay vì u ám, thị trường bất động sản sẽ ấm dần lên và có sự phát triển ổn định đến cuối năm. Tuy nhiên, trong trường hợp không có sự điều chỉnh về chính sách tín dụng sau Tết Nguyên đán, thị trường bất động sản năm 2023 sẽ tiếp tục kéo dài hiện trạng khó khăn như hiện tại. Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định khả năng cao kịch bản tích cực sẽ xảy ra, tức là thị trường sẽ từng bước khởi sắc.

Cũng theo các chuyên gia, để thích ứng với thực tế thị trường hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản cần phải có những điều chỉnh phù hợp, cơ cấu lại hoạt động kinh doanh và bình tĩnh chờ tín hiệu điều chỉnh từ lãi suất, tăng trưởng tín dụng và những nỗ lực tháo gỡ khó khăn pháp lý mà Chính phủ đang thực hiện.

Tuấn Kiệt (t/h)