Doanh nghiệp bất động sản phát hành gần 150.000 tỷ đồng trái phiếu

Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở tiếp tục gia tăng nhưng sức mua suy yếu cùng với sự hạn chế trong tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng, các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) đang tăng cường huy động vốn qua kênh trái phiếu. Theo dữ liệu tổng hợp từ tổ chức xếp hạng tín nhiệm VIS Rating, tổng giá trị phát hành trái phiếu BĐS trong 9 tháng năm 2026 đạt gần 149.500 tỷ đồng, tăng vọt 126% so với cùng kỳ năm trước.

Thị trường bất động sản nhà ở trong nửa đầu năm 2026 ghi nhận sự đối lập giữa nguồn cung và nhu cầu thực tế. Theo dữ liệu VIS Rating, tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung căn hộ mới 6 tháng đầu năm tăng 33% so với cùng kỳ. Trên cả nước, nguồn cung tiếp tục được bổ sung nhờ nhiều đại dự án tại các khu vực vệ tinh.

Có 171 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới trong 6 tháng đầu năm (tăng 256% so với cùng kỳ) và 128 dự án nhà ở xã hội (tăng 433% so với cùng kỳ). Các chính sách nhà ở hiện tập trung hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội qua cơ chế "luồng xanh" và ưu đãi phát triển nhà ở cho thuê giá phù hợp.

Số lượng giao dịch nhà ở trên toàn quốc giảm 36% so với cùng kỳ trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà bình quân ở mức 14-16% trong năm 2026.

Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mở bán mới tại Hà Nội và TP.HCM giảm xuống còn 73% trong quý II/2026 (so với 95% trong năm 2025). Giá nhà trên thị trường thứ cấp điều chỉnh trên diện rộng, trong khi giá sơ cấp ở khu vực trung tâm Hà Nội và TP.HCM chỉ tăng nhẹ 1% so với quý trước.

VIS Rating nhận định lãi suất tăng làm giảm nhu cầu mua nhà trong bối cảnh nguồn cung dồi dào, qua đó ảnh hưởng đến doanh số bán hàng, giao dịch và giá nhà. Tổ chức này dự báo xu hướng trên có thể tiếp tục ảnh hưởng đến hoạt động bán hàng của các chủ đầu tư trong nửa cuối năm 2026.

Khi tăng trưởng tín dụng bất động sản chậm lại và hoạt động phát hành cổ phiếu ở mức thấp, khả năng tiếp cận vốn của các chủ đầu tư bị hạn chế, làm gia tăng sự phụ thuộc vào nguồn vốn trái phiếu. Lãi suất phát hành trái phiếu BĐS bình quân đạt khoảng 11,4%, tăng 110 điểm cơ bản so với cùng kỳ. Hoạt động phát hành tập trung chủ yếu vào các chủ đầu tư lớn như Vingroup và Masterise.

Các thương vụ tiêu biểu được ghi nhận bao gồm Vinhomes (31.000 tỷ đồng), Công ty CP Phát triển Bất động sản Hưng Long (14.000 tỷ đồng) và Công ty TNHH Đầu tư Hưng Phát Hà Nội (9.300 tỷ đồng).

Ngoài kênh trái phiếu, một số chủ đầu tư quy mô trung bình lên kế hoạch tăng vốn trong 6 tháng cuối năm 2026 để thanh toán các lô trái phiếu quá hạn và tài trợ phát triển dự án. Số liệu từ VIS Rating cho thấy Novaland dự kiến huy động 8.000 tỷ đồng, Phát Đạt 1.996 tỷ đồng và Hải Phát 1.500 tỷ đồng.

Áp lực huy động vốn và tái cấp vốn đối với ngành bất động sản dự báo vẫn ở mức cao trong thời gian tới. Khoảng 167.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong giai đoạn từ quý IV/2026 đến hết năm 2027. Động lực phát hành trái phiếu tiếp tục đến từ nhu cầu tái cấp vốn cho lượng trái phiếu đáo hạn và nhu cầu tài trợ phát triển các đại dự án.

Theo dự báo của VIS Rating, hồ sơ tín nhiệm của ngành bất động sản nhà ở sẽ suy yếu trong nửa cuối năm 2026, đặc biệt đối với các chủ đầu tư quy mô nhỏ và các doanh nghiệp có dự án gặp vấn đề pháp lý. Rủi ro thanh khoản được đánh giá cao hơn đối với các doanh nghiệp hoạt động chủ yếu trên thị trường thứ cấp và các chủ đầu tư có dự án đình trệ do vướng mắc pháp lý. Trong khi đó, các chủ đầu tư quy mô lớn có dư địa tái cấp vốn tốt hơn nhờ triển vọng bàn giao dự án và quan hệ lâu năm với các ngân hàng.

Tú Linh