Đề xuất đánh thuế 20% tiền lãi chuyển nhượng bất động sản gây nhiều tranh cãi

Điểm nóng của dự thảo là đề xuất đánh thuế 20% trên phần lãi thu được từ chuyển nhượng bất động sản, thay vì mức thuế khoán 2% trên giá bán như hiện nay. Nếu được thông qua, chính sách này được kỳ vọng sẽ tác động sâu rộng đến thị trường bất động sản và cấu trúc thuế.

Bộ Tài chính đề xuất hai phương án chính để tính thuế

Theo dự thảo, Bộ Tài chính đưa ra hai phương án chính để tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Tính theo thu nhập thực tế: Nếu có thể xác định được thu nhập chịu thuế bằng giá bán trừ đi giá mua và các chi phí liên quan, thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính theo công thức: thu nhập chịu thuế nhân với thuế suất 20%. Mức này được cho là tương đương với thuế suất doanh nghiệp phải nộp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Phương án này được xây dựng trên cơ sở tiếp thu nhiều ý kiến cho rằng cần nghiên cứu quy định thu thuế thu nhập cá nhân đúng theo bản chất giao dịch kinh tế.

Đáng chú ý, trong một số trường hợp, người nộp thuế có thể được lợi hơn nếu giá chuyển nhượng không chênh lệch nhiều so với giá mua, hoặc giao dịch không phát sinh lợi nhuận, thậm chí bị lỗ, điều tiết việc thu thuế đúng theo thu nhập thực tế.

Tính theo thời gian nắm giữ: Trong trường hợp không xác định được giá mua và chi phí, dự thảo đề xuất áp dụng thuế suất theo thời gian nắm giữ bất động sản. Cụ thể, nếu bất động sản được chuyển nhượng trong vòng dưới 2 năm, thuế suất là 10%; từ 2 đến dưới 5 năm là 6%; từ 5 đến dưới 10 năm là 4%; và từ 10 năm trở lên là 2%.

Riêng với bất động sản có nguồn gốc từ thừa kế, thuế suất áp dụng là 2% và thời gian nắm giữ không được cộng dồn để tính theo biểu thuế lũy tiến nêu trên. Bộ Tài chính cho rằng, đề xuất tỷ lệ thu thuế theo thời gian nắm giữ này nhằm mục đích hạn chế đầu cơ.

Nhiều tranh cãi xung quanh đề xuất đánh thuế 

Liên quan đến đề xuất đánh thuế, nhiều chuyên gia và ý kiến ủng hộ cho rằng việc chuyển sang tính thuế dựa trên thu nhập thực tế là hướng đi đúng đắn, hợp lý và phù hợp với nguyên tắc của thuế thu nhập cá nhân.

Ông Nguyễn Văn Được, Tổng giám đốc Công ty Kế toán và Tư vấn Thuế Trọng Tín, nhận định cách tính thuế dựa trên thu nhập thực tế phản ánh đúng bản chất giao dịch và phù hợp nguyên tắc thuế thu nhập cá nhân. Người bán không lãi sẽ không phải đóng thuế, còn người hưởng lợi nhuận cao sẽ đóng góp tương xứng. 

Điều này được xem là công bằng hơn so với mức thuế 2% cố định hiện nay, vốn chưa phản ánh đúng bản chất giao dịch và dẫn đến bất bình đẳng (dù lãi hay lỗ, người bán vẫn đóng thuế như nhau) và thất thu ngân sách. Việc đánh thuế theo lợi nhuận thực tế được kỳ vọng sẽ giảm gánh nặng cho người bán lẻ và góp phần hạn chế đầu cơ, thổi giá bất động sản. 

Mặc dù có những lợi ích rõ ràng, đề xuất này cũng đối mặt với nhiều quan ngại và thách thức lớn về tính khả thi và tác động tiêu cực đến thị trường. Theo đó, luật sư Nguyễn Văn Tuấn, Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, nhận định việc áp thuế suất 20% trong bối cảnh thị trường đang trầm lắng, thanh khoản kém, sẽ gây ra tác động tâm lý tiêu cực mạnh và có nguy cơ làm chững lại các hoạt động giao dịch vốn đã yếu. Điều này có thể đẩy thị trường vào trạng thái "đóng băng mềm", khi người bán lo ngại về nghĩa vụ thuế và người mua e ngại giá bị đẩy lên.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc nghiên cứu Savills TP.HCM, và luật sư Nguyễn Văn Tuấn cùng nhận định gánh nặng thuế có thể sẽ được chuyển sang người mua, dẫn đến áp lực giá nhà tăng cao và giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người có nhu cầu thực.

Còn ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đề xuất cần có công cụ sàng lọc đối tượng để đánh thuế, tránh thu không hợp lý. Ông gợi ý có thể sử dụng VNeID để tra cứu lịch sử giao dịch và khoanh vùng các cá nhân phát sinh 3-4 giao dịch bất động sản trong năm để tính thuế.

Đề xuất áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản là một bước đi được nhiều chuyên gia đánh giá là đúng hướng về nguyên tắc công bằng và minh bạch thị trường, cũng như nhằm hạn chế đầu cơ. Tuy nhiên, để chính sách này không trở thành gánh nặng hay cú sốc cho thị trường, việc xây dựng và hoàn thiện cơ sở dữ liệu bất động sản quốc gia đồng bộ, minh bạch cùng với lộ trình và hướng dẫn rõ ràng là yếu tố then chốt.

Tuấn Kiệt