Bất động sản cuối năm 2026: Dự báo bùng nổ nhưng phân hóa mạnh, môi giới đổi hướng chờ năm 2027

Dự báo thanh khoản cuối năm 2026: Lượng giao dịch có thể tăng gấp đôi

Báo cáo từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ ra rằng thanh khoản thị trường đang trên đà cải thiện tích cực. Tổng số lượng giao dịch toàn thị trường trong quý IV/2026 dự báo đạt khoảng 25.000 sản phẩm, cao gấp 2 lần so với quý III/2026.

Động lực chính thúc đẩy đợt bùng nổ này đến từ: nhu cầu mua nhà tăng cao vào thời điểm cận Tết; nguồn cung nhà ở xã hội (NOXH) mở bán dồi dào; nguồn tài chính tiềm năng trong dân vẫn rất lớn, thể hiện qua lượng tiền gửi tiết kiệm cá nhân tại các ngân hàng.

Bên cạnh đó, nhu cầu khảo sát thực địa thực tế duy trì ở mức cao chứ không phải sự quan tâm ảo. Chính sách ưu đãi, khuyến mãi dồn dập từ các chủ đầu tư nhằm kích cầu thanh khoản.

Mặc dù tổng thể thị trường khởi sắc, dòng tiền không phân bổ đồng đều mà có sự phân hóa khắt khe. Chung cư và nhà ở xã hội nắm giữ lợi thế thanh khoản vượt trội nhờ đáp ứng đúng nhu cầu ở thực.

Riêng nhà ở xã hội, quý IV/2026 dự kiến ghi nhận lượng giao dịch kỷ lục nhờ nguồn cung bùng nổ (tính đến cuối tháng 9/2026, cả nước có 128 dự án khởi công, cung cấp hơn 183.000 sản phẩm).

Các sản phẩm bất động sản đầu cơ, phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá, thiếu khả năng khai thác thực tế vẫn gặp nhiều thách thức trong việc thanh khoản.

Theo Savills Hà Nội, quý IV/2026 Hà Nội đón thêm khoảng 7.000 căn hộ. Phân khúc thấp tầng (biệt thự, liền kề) tăng 5% nguồn cung nhờ các dự án đón đầu hạ tầng (Metro số 5, khu vực Hòa Lạc), song lượng giao dịch vẫn khiêm tốn do nhà đầu tư còn thận trọng về quy hoạch và lãi suất.

Ba kịch bản diễn biến thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026

Theo Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI), lãi suất thả nổi là biến số quan trọng nhất ảnh hưởng đến thị trường. Đơn vị này đưa ra 3 kịch bản cụ thể:

Kịch bản kỳ vọng (xác suất xảy ra cao nhất), khi kinh tế tăng trưởng ổn định, khung pháp lý hoàn thiện và chính sách tiền tệ thận trọng. Lãi suất thả nổi duy trì ở mức 11 - 13%. Nguồn cung dự kiến tăng 20 - 30%, giá bán đi ngang hoặc tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 25 - 40%.

Kịch bản lý tưởng, xảy ra khi kinh tế vĩ mô thuận lợi vượt dự báo, niềm tin phục hồi mạnh và lãi suất thả nổi giảm xuống 9 - 11%. Khi đó, nguồn cung có thể tăng 30 - 40%, giá bán tăng 5 - 10% và tỷ lệ hấp thụ đạt tới 40 - 50%.

Kịch bản thách thức, nếu các yếu tố hỗ trợ cải thiện chậm, áp lực lạm phát tăng làm lãi suất thả nổi duy trì ở mức cao 13 - 15%. Khi đó, nguồn cung chỉ tăng nhẹ 15 - 20%, giá bán có xu hướng giảm nhẹ, tỷ lệ hấp thụ dưới 20% và thanh khoản tiếp tục ở mức thấp.

Doanh nghiệp môi giới tái cơ cấu: Ưu tiên thanh khoản và tốc độ trả hoa hồng

Trong quý III/2026, nguồn cung mới toàn thị trường đạt khoảng 12.357 sản phẩm (giảm 54% cùng kỳ) và lượng hấp thụ ước đạt 6.368 sản phẩm (giảm 36%).

Trước áp lực này, các doanh nghiệp môi giới buộc phải thay đổi tiêu chí lựa chọn dự án để phân phối. Khảo sát 230 người từ DXS-FERI cho thấy: 76% chọn sản phẩm có tính thanh khoản tốt (tiêu chí cao nhất).67% ưu tiên chủ đầu tư lớn và uy tín.59% quan tâm đến cam kết thanh toán phí thưởng nhanh. Các tiêu chí như phí thưởng cao (28%) hay quy mô dự án lớn (17%) không còn được ưu tiên hàng đầu.

Doanh nghiệp có xu hướng tập trung vào một số ít dự án dễ tiêu thụ thay vì dàn giàn trải như trước.

Theo VARS, trong giai đoạn 2025-2026, có tới 65% doanh nghiệp môi giới bị kéo dài thời gian nhận phí hoa hồng từ 6 đến 12 tháng, và 25% khoản phí bị treo trên 1 năm hoặc vướng tranh chấp pháp lý.

Báo cáo tài chính bán niên 2026 của các đơn vị lớn như: Đất Xanh Services, Cen Land, Khải Hoàn Land cho thấy dù doanh thu tăng so với cùng kỳ nhưng lợi nhuận sau thuế lại giảm mạnh do chi phí vận hành, các khoản phải thu và trích lập dự phòng tăng cao. VARS đánh giá sức khỏe của nhiều doanh nghiệp môi giới đang ở mức rất yếu.

Môi giới cá nhân đổi mới phương thức, hướng tới sự phục hồi năm 2027

Không chỉ doanh nghiệp, lực lượng môi giới cá nhân cũng chủ động thích ứng bằng cách: Xác định lại phân khúc thế mạnh, tập trung vào sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực và tạo ra dòng tiền. Đẩy mạnh học tập, nâng cao kiến thức chuyên môn và kỹ năng tư vấn. Xây dựng chiến lược marketing đa nền tảng và ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI) vào hoạt động bán hàng.

Dù số lượng doanh nghiệp bất động sản giải thể tính đến cuối quý III/2026 tăng tới 120% so với cùng kỳ, lực lượng môi giới cá nhân vẫn kiên trì bám trụ.

Khảo sát 697 người từ DXS-FERI công bố: 78% môi giới kỳ vọng thị trường sẽ phục hồi trong năm 2027 (cụ thể: 17% chọn quý I/2027, 41% chọn quý II/2027, và 20% chọn quý III/2027). Chỉ có 11% đặt niềm tin phục hồi ngay trong quý IV/2026.

Thị trường bất động sản giai đoạn cuối năm 2026 đang mở ra cơ hội giao dịch bùng nổ nhưng đi kèm sự sàng lọc khắt khe. Đối với người mua nhà và nhà đầu tư, chiến lược an toàn nhất hiện nay là tập trung vào các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, pháp lý minh bạch và có khả năng tạo ra dòng tiền khai thác thực tế. Sự thay đổi trong tư duy của cả chủ đầu tư lẫn đội ngũ môi giới sẽ là bước đệm quan trọng giúp thị trường bước vào chu kỳ phục hồi bền vững hơn từ năm 2027.

Tuấn Kiệt