Ba luật quan trọng sẽ có hiệu lực thi hành từ 1/8/2024

Cụ thể, Luật được bố cục thành 5 điều, sửa đổi theo hướng cho phép Luật Đất đai; Luật Nhà ở; Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8/2024.

Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản được Quốc hội khóa XV thông qua, đã thể chế hóa nhiều chủ trương, chính sách mới của Đảng và Nhà nước, khắc phục tồn tại, bất cập đã chỉ ra trong quá trình tổng kết thi hành và có nhiều quy định mang tính đổi mới đột phá được tổng kết đánh giá, thí điểm từ thực tiễn người dân và xã hội kỳ vọng sẽ tạo động lực cho phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới.

Việc sớm đưa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản vào cuộc sống là phù hợp với chủ trương của Đảng; khắc phục tồn tại hạn chế nhất là trong công tác định giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư; đồng thời, tạo hành lang pháp lý đồng bộ, giải phóng nguồn lực đất đai, thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, đẩy nhanh việc thực hiện các dự án đầu tư nhất là các dự án đầu tư công, các dự án bất động sản, dự án nhà ở đặc biệt là nhà ở xã hội, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp và người dân trong việc thực hiện quyền của người sử dụng đất, bảo vệ quyền lợi cho người có đất bị thu hồi.

Riêng nội dung liên quan đến quản lý, sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế tại khoản 2 Điều 251 và khoản 4 Điều 260 Luật Đất đai và nội dung chuyển tiếp tại khoản 10 Điều 255 Luật Đất đai liên quan đến các dự án đầu tư thuộc trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 mà nhà đầu tư đã nộp hồ sơ hợp lệ để thực hiện thủ tục lựa chọn nhà đầu tư, chủ đầu tư trước ngày 1/8/2024 thì cho phép có hiệu lực đến trước ngày 1/1/2025.

Luật Đất đai 2024 gồm 16 chương, 260 điều

Luật bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ; quy định cụ thể nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất; quy định bảng giá đất được xây dựng hàng năm. Bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026, được điều chỉnh, sửa đổi bổ sung từ ngày 1/1 của năm tiếp theo. Việc xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất.

Luật quy định cụ thể thời điểm xác định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với từng trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất. UBND cấp có thẩm quyền phải ban hành quyết định giá đất cụ thể trong thời gian không quá 180 ngày kể từ thời điểm xác định giá đất.

Luật Nhà ở năm 2023 gồm 13 chương, 198 điều

Luật có những điểm mới cơ bản liên quan đến chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của tỉnh; phát triển nhà ở; cải tạo, xây dựng lại chung cư; chính sách về nhà ở xã hội; tài chính cho phát triển nhà ở; quản lý, sử dụng nhà ở; quản lý sử dụng nhà chung cư…

Công nhân khu công nghiệp được hỗ trợ nhà là một trong những chính sách mới, đáng chú ý nhất tại Luật Nhà ở năm 2023.

Theo quy định tại Điều 91, đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp gồm: Công nhân đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã sản xuất trong khu công nghiệp; doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp; doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã sản xuất trong khu công nghiệp đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân.

Hình thức phát triển nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp gồm: Doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã sản xuất trong khu công nghiệp đầu tư xây dựng hoặc thuê nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp để bố trí cho công nhân của mình thuê lại.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 gồm 10 chương, 83 điều

Luật có một số điểm mới liên quan đến phạm vi điều chỉnh của luật; các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh; công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh; điều kiện đối với tổ chức cá nhân khi kinh doanh bất động sản; chính sách về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức; chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản; hợp đồng kinh doanh bất động sản…

Đáng chú ý, theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện: Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.

Như vậy, một trong những quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được đánh giá cao là việc chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm về giá kê khai giao dịch trong hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản. Quy định này vừa giúp tránh thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước, vừa giúp cho mặt bằng giá bất động sản được minh bạch và sát với thực tế hơn.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho biết: "Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm về vấn đề này. Điều này sẽ dần dần khắc phục được tình trạng là giao dịch hai giá. Tức là giá trên hợp đồng trong thời gian vừa qua thường được ghi thấp hơn giá trị giao dịch thực".

Ngoài vấn đề kê khai giá, Luật Kinh doanh bất động sản mới cũng quy định nhiều hơn việc công khai, minh bạch thông tin dự án. Từ đó, buộc các chủ đầu tư phải chuẩn hóa quy trình hơn, từ việc cung cấp thông tin pháp lý rõ ràng, đầy đủ cho đến quy trình thanh toán qua hệ thống ngân hàng.

Ông Nguyễn Tiểu Lâm - Phụ trách Pháp lý - Đầu tư, Trần Anh Group nhận định: "Bắt buộc các chủ đầu tư phải chuẩn hoá lại các hình thức kinh doanh cũng như các hợp đồng giao dịch, tuân thủ các quy định, sẽ cân đối hài hoà, bình đẳng hơn giữa chủ đầu tư và người dân".

Bên cạnh các quy định mới hướng tới sự công khai, minh bạch, điều các luật mới về bất động sản được đánh giá cao còn là những quy định hướng tới phát triển xanh.

Tuấn Minh (t/h)