Quy hoạch đô thị công nghiệp và mối quan hệ với quy hoạch đô thị

1. Thực trạng phát triển khu công nghiệp & phát triển đô thị.

1.1. Phát triển khu công nghiệp.

     Việt Nam đã phát triển một số lượng lớn các Khu công nghiệp (KCN) trên khắp cả nước. Đến tháng 2/2021 cả nước có 370 KCN được thành lập. KCN đã đang hoạt động là 284, chiếm 77%. Tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 84,2 nghìn ha, diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 55,9 nghìn ha, chiếm 66,3%.  Tổng diện tích đất công nghiệp đã cho thuê của các KCN đạt khoảng 43,4 nghìn ha, tỷ lệ lấp đầy KCN đạt 57,8%, riêng các KCN đã hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng và đi vào hoạt động có tỷ lệ lấp đầy khoảng 71,7%.

     – Các KCN đã tạo việc làm cho khoảng 4 triệu lao động trực tiếp, 3 triệu lao động gián tiếp, tương đương 7/51 triệu lao động, chiếm khoảng 14% lao động trên toàn quốc, góp phần  ổn định kinh tế – xã hội.

     – Các KCN góp phần thúc đẩy tăng trưởng, chuyển dịch cơ cấu kinh tế; doanh thu của các khu công nghiệp, khu kinh tế đạt khoảng 140 tỷ USD/ 341 tỷ USD, chiếm 41% GDP cả nước.  Kim ngạch xuất khẩu đạt khoảng 100,7 tỷ USD, đóng góp vào NSNN khoảng 96,5 nghìn tỷ đồng.

     – Các KCN đẩy nhanh quá trình CNH-HĐH, chuyển đổi không gian, thúc đẩy hoàn thiện hệ thống cơ sở hạ tầng KTXH, thúc đẩy chuyển giao khoa học công nghệ tân tiến, nâng cao trình độ sản xuất nói chung. (hình 1a,b)

     – Các KCN đẩy nhanh quá trình đô thị hóa, hình thành nhiều khu đô thị, dịch vụ mới, phát triển du lịch, chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Góp phần phát triển nhiều ngành dịch vụ chất lượng cao và xây dựng chuỗi liên kết ngành.

1.2. Phát triển đô thị & khu công nghiệp.

     Đến hết tháng 6-2021, hệ thống đô thị trên toàn quốc có 867 đô thị. Trong đó có 2 đô thị loại đặc biệt, 22 đô thị loại I, 32 đô thị loại II, 48 đô thị loại III, 89 đô thị loại IV và 674 đô thị loại V. Tỷ lệ đô thị hóa toàn quốc ước đạt khoảng 40,4%.

     Đô thị truyền thống được hình thành từ chức năng “đô” là trung tâm thủ phủ của vùng, chức năng “thị” là nơi buôn bán giao thương. Nhưng ngày nay đô thị được hình thành từ các khu chức năng; khu kinh tế cửa khẩu, khu kinh tế biển, khu kinh tế tập trung, khu công nghiệp, khu nông nghiệp, khu đô thị du lịch, thành phố đại học… Những đặc thù của mỗi khu vực có tiềm năng địa kinh tế như trên, chính là tiền đề động lực để tạo lập đô thị. Sự hình thành phát triển các đô thị có chức năng đặc biệt đã gắn liền với tên thành phố; thành phố Thái Nguyên xuất phát từ khu công nghiệp gang thép Thái Nguyên; thành phố cảng Hải Phòng; thành phố cửa khẩu biên giới Lào Cai; thành phố du lịch Nha Trang; đô thị Vũng Áng, Chân Mây, Chu Lai, Dung Quất…

     Các KCN phát triển với quy mô và số lượng lớn trên khắp cả nước, nhưng số lượng các đô thị được hình thành từ khu công nghiệp còn rất hạn chế. Hiện toàn quốc chỉ có khoảng 20 khu đô thị – công nghiệp của một số nhà đầu tư lớn như VSIP, Becamex, Amata… Các KCN là nơi tăng dân số cơ học cao, gồm lao động trong KCN & lao động dịch vụ; việc đầu tư các KCN thường gắn liền với việc đầu tư hệ thống cơ sở hạ tầng, cả bên trong lẫn bên ngoài hàng rào … tuy nhiên các điều kiện thuận lợi này lại chưa là yếu tố tạo thị.

     Qua khảo sát thực tế tại một thôn gần khu công nghiệp tại một địa phương có 1.000 dân sinh sống, nhưng có gần 10.000 lao động lưu trú (tương đương 2 Đô thị loại V). Điều này tạo nên sức ép rất lớn về mật độ dân số, gây áp lực về hạ tầng xã hội và dễ phát sinh các vấn đề về an ninh trật tự.

2. Những vấn đề bất cập cần nghiên cứu.

2.1. Vấn đề về công nhân lao động KCN.

     – Người lao động tại các KCN luôn có tâm lý ở, làm việc tạm thời, mùa vụ. Môi trường lao động (MTLĐ) chưa tạo được sự hấp dẫn & ổn định.

     – Bên cạnh các KCN đã hình thành nên các xóm trọ gây nhiều tệ nạn, mất trật tự & an toàn xã hội.

     – Các khu nhà ở công nhân KCN được thiết kế như các khu tập thể “tập trung & độc lập”, ít có mối liên hệ với những hoạt động cộng đồng văn hóa xã hội với bên ngoài. Các dịch vụ đáp ứng tối thiểu, cuộc sống buồn tẻ, người LĐ thường không có ý thức gắn bó lâu dài. (Hình 2a,b).

2.2. Vấn đề không gian nhà ở công nhân KCN.

     – Chưa có kế hoạch, quy hoạch, đầu tư xây dựng đồng bộ khu nhà ở công nhân KCN với phát triển KCN.

     – Chưa có sự kết nối giữa quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn với quy hoạch các KCN.

     – Quy hoạch, thiết kế khu nhà ở công nhân đa số mới chỉ giải quyết vấn đề ở, chưa quan tâm đến vấn đề cuộc sống, bên cạnh giờ làm việc của họ còn có gia đình, có nhu cầu vui chơi có giải trí & cần có công ăn việc làm cho người trong gia đình.( Hình 3a,b).

2.3. Vấn đề quản lý nhà ở công nhân KCN.

     – Hiện nay đã có một số quy định về tiêu chí thiết kế (TCTK) nhà ở công nhân, tuy nhiên lại thấp hơn nhiều TCTK nhà ở đô thị, đã tạo nên sự bất bình đẳng xã hội, các Quy chuẩn, Tiêu chuẩn thiết kế chính thức cho nhà ở công nhân chưa được ban hành.

     – Chưa có quy định pháp lý cho bất động sản dịch vụ KCN, nhà ở công nhân,… để tạo nên một hành lang pháp lý cho mô hình nhà ở & khu dịch vụ công nhân KCN phát triển.

     – Các quy định, quy chế về quản lý nhà ở công nhân KCN chưa có, phải vận dụng từ các căn cứ pháp lý khác, gây nên hiệu quả quản lý nhà ở công nhân KCN chưa tốt.

2.4. Vấn đề kết cấu hạ tầng & bảo vệ môi trường.

     – Việc hình thành KCN với hệ thống kết cấu hạ tầng độc lập, tự phát theo cung cầu, không có quy hoạch diện rộng với hệ thống dân cư đô thị hay nông thôn.

     – Bảo vệ môi trường ít được quan tâm, nhất là các khu nhà ở công nhân do dân tự phát xây dựng cho thuê. Môi trường sinh thái bị ô nhiễm đất, nước, khói bụi, rác thải. Môi trường sống của các gia đình công nhân cũng bị ảnh hưởng nhiều do tệ nạn xấu có điều kiện phát sinh, giáo dục, y tế không thuận lợi… (Hình 4b).

3. Nhu cầu & xu hướng phát triển nhà ở công nhân KCN.

3.1. Nhu cầu phát triển nhà ở và dịch vụ cho công nhân KCN.

     Trên thực tế các KCN hầu như nằm ngoài ô, xa trung tâm đô thị (trung bình khoảng 30-50km), như vậy tất yếu sẽ hình thành các khu dân cư và dịch vụ ngay kề cận KCN là cần thiết. Việc hình thành các khu dân cư và dịch vụ nhằm đảm bảo ổn định cuộc sống cho công nhân và các doanh nghiệp KCN hoạt động có hiệu quả kinh tế – xã hội tốt hơn.

     Trên cả nước, hiện chỉ có 214 dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân với quy mô sử dụng đất khoảng 600ha, trong đó, 116 dự án đã hoàn thành với diện tích đất hơn 250ha. Diện tích đất được đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng chưa đến một nửa chỉ tiêu, chiếm tỷ trọng 41,6%.

     Theo Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, hiện cả nước mới có 2,58 triệu m2 nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, chỉ đủ bố trí cho khoảng 330.000 người lao động, đạt tỷ lệ 13%.

3.2. Xu hướng phát triển nhà ở và dịch vụ cho công nhân KCN.

     Quy hoạch xây dựng khu nhà ở và dịch vụ cho công nhân KCN sẽ có hai trường hợp: (i) nếu KCN nằm trong quy hoạch đô thị, việc quy hoạch khu đô thị phục vụ công nhân KCN sẽ tổ chức ngay từ khi lập quy hoạch vùng tỉnh, vùng huyện hoặc quy hoạch chung (QHC) đô thị; (ii) nếu KCN nằm ngoài & xa đô thị thì là cơ sở khả thi hình thành Đô thị công nghiệp.  

     – Mô hình phát triển nhà ở và dịch vụ cho công nhân KCN dưới dạng đô thị công nghiệp, khác với mô hình nhà ở công nhân hiện nay, chỉ phục vụ ở cho bản thân công nhân khu công nghiệp. Mô hình quy hoạch đô thị công nghiệp được quy hoạch phát triển cho cộng đồng dân cư đa dạng với nhiều thành phần cư dân, với cư dân là công nhân tại chỗ chiếm đa số. Các cư dân không làm công nhân trong các khu công nghiệp vẫn tham gia cung ứng các tiện ích sống trong khu đô thị. Vì vậy, công nhân có thể đảm bảo mọi nhu cầu về cuộc sống như mua sắm, giải trí, tiện nghi. (Hình 5a,b)

     – Nếu là tổ hợp KCN lớn, đa chức năng lên đến hàng ngàn Ha, thì sẽ hình thành tổ hợp Đô thị công nghiệp có đầy đủ quy mô dân số 10 vạn (đô thị loại 3), 5 vạn người (đô thị loại 4), quy mô 4000 người (đô thị loại 5). Các khu tổ hợp này đã được quy hoạch tại Việt Nam như Hòa Lạc, Nghi Sơn, Dung quất,…

     – Với kiến trúc, kết cấu các khu nhà, nên khuyến khích bằng quy định, hướng dẫn trong tiêu chuẩn thúc đẩy việc ứng dụng các mô hình giảm giá thành nhà ở. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, có rất nhiều giải pháp thiết kế, thi công khả thi, giải quyết tốt vấn đề này như ứng dụng hệ thống giải pháp khung nhà tiền chế bằng vật liệu mới. (hình 4a)

     – Nhà nước cần xây dựng đồng bộ hệ thống pháp lý khuyến khích, ưu đãi, bảo đảm cho quyền lợi của bất động sản là nhà ở và CT dịch vụ cho công nhân KCN, bình đẳng trước các sản phẩm BĐS khác, tạo nên môi trường thu hút kinh doanh tốt.

4. Giải pháp quy hoạch phát triển nhà ở công nhân KCN.

4.1. Đổi mới quan điểm, nhận thức về phát triển KCN trong xã hội.

     – Xác định vai trò các khu kinh tế, KCN trong nền kinh tế – xã hội là quan trọng, thậm chí trong giai đoạn trước mắt có vai trò quyết định. Phát triển bền vững Khu kinh tế, KCN là hình thành nên môi trường không gian làm việc & sống tốt cho mọi người.

     – Đặt mối quan hệ phát triển KCN và phát triển đô thị có tính chất hưũ cơ, đồng bộ, gắn phát triển KCN với phát triển đô thị, nâng tỷ lệ đô thị hóa (ĐTH) tăng lên. (ĐTH 40,4% hiện nay chưa đạt yêu cầu theo Định hướng quy hoạch phát triển hệ thống đô thị VN là 45%). Xem quá trình phát triển KCN và phát triển đô thị có quan hệ mật thiết, biện chứng, trong đó quá trình công nghiệp hóa (CNH) tạo tiền đề cho việc hình thành và phát triển đô thị (ĐTH), còn quá trình ĐTH đem lại hệ thống dịch vụ hỗ trợ quá trình CNH thành công.

     – Thay đổi quan niệm về không gian kiến trúc cảnh quan & môi trường KCN, đa số các KCN hiện nay yêu cầu là công nghiệp sạch, không ô nhiễm môi trường, vì vậy có thể bố trí xây dựng đan xen khu đô thị trong tương lai, tạo nên sự phát triển bền vững, không những về lực lượng sản xuất, ổn định xã hội mà còn đảm bảo môi trường cảnh quan KCN đẹp. (hình 6)

     – Cần có cách tiếp cận mới trong lập kế hoạch, quy hoạch, chiến lược đồng bộ hóa quy hoạch KCN với quy hoạch phát triển đô thị, trong một phương án tổng thể, thống nhất, từ quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh. Tạo nên môi trường kinh doanh bất động sản Đô thị công nghiệp phát triển mạnh.

4.2. Xây dựng đồng bộ các quy định pháp lý về quy hoạch.

4.2.1. Chính sách, cơ chế trong quản lý phát triển nhà ở và dịch vụ công nhân:

     – Ưu tiên vị trí, quy mô sử dụng đất đai phát triển khu nhà ở và dịch vụ cho công nhân KCN. Sửa đổi đồng bộ các quy định về việc sử dụng đất cho phát triển nhà ở công nhân KCN trong Luật đất đai & các Luật khác.

     – Tạo thuận lợi cơ chế huy động vốn đầu tư, tiếp cận các nguồn lực tài chính cho dự án; cần bố trí một phần vốn ngân sách nhà nước để làm “vốn mồi” cho chương trình phát triển nhà ở cho công nhân, thúc đẩy các Nhà đầu tư Tư nhân tham gia vào phát triển nhà ở công nhân KCN.

     – Hình thành các chính sách về thuế, kinh doanh bất động sản nhà ở và CT dịch vụ cho công nhân KCN.

     – Xây dựng thể chế, quy chế, bộ máy quản lý mô hình đô thị công nghiệp (định danh) theo các quy mô đô thị công nghiệp phù hợp với nhu cầu phát triển sản xuất.

     – Việc xây dựng nhà ở & CT dịch vụ cho công nhân cần có sự đồng thuận của chính quyền, nhà đầu tư bất động sản, người sử dụng lao động & cùng quy hoạch để xây dựng những khu đô thị công nghiệp phát triển bền vững.

4.2.2. Xây dựng quy chuẩn, tiêu chuẩn, chiến lược phát triển nhà ở công nhân KCN:   

     – Xây dựng các quy chuẩn, tiêu chuẩn quy hoạch, thiết kế kiến trúc theo hướng đảm bảo nhu cầu trước mắt về kinh tế, nhưng vẫn phải phù hợp với tương lai lâu dài để ổn định sản xuất và môi trường.

     – Xây dựng chương trình phát triển nhà ở  & công trình dịch vụ cho công nhân các KCN được tích hợp trong tổng thể chiến lược phát triển nhà ở tại các cấp độ hành chính.

     – Quy hoạch không gian các khu nhà ở & dịch vụ công nhân KCN (đô thị công nghiệp) nên được tích hợp trong các đồ án quy hoạch vùng (QHV), QHC đô thị.

     – Các quy chuẩn, tiêu chuẩn, chiến lược phải được tích hợp & liên kết giưa các ngành, lĩnh vực liên quan, đảm bảo việc xây dựng theo quy hoạch đồng bộ với kinh tế- xã hội.

4.3. Dự báo quy mô, địa điểm xây dựng, mối quan hệ với đô thị & dân cư nông thôn.

4.3.1. Dự báo quy mô dân số & đất đai:

     – Chỉ tiêu tính toán công nhân cho KCN hiện nay chưa có điều tra cụ thể, tuy nhiên theo tổng hợp trung bình là 80 lao động (LĐ) chính trên 1 Ha đất công nghiệp,  chưa tính lao động phụ và người ăn theo. Số LĐ phụ và người ăn theo chiếm khoảng 1,5 lần, tương đương tổng số là 120 người/Ha đất CN. 

     – Cần tính đến các yếu tố tác động để điều chỉnh số lượng người ở tại khu nhà ở và dịch vụ cho công nhân KCN gồm: Khoảng cách từ KCN đến nguồn cung cấp lao động (các điểm dân cư đô thị hay nông thôn) xa hay gần. Tính chất ngành nghề cần nhiều hay ít lao động (dệt may, cơ khí, điện tử …). Tỷ lệ lao động quản lý, LĐ trình độ cao, trung bình hay phổ thông tác động đến cơ cấu, tiện nghi khu ở CN KCN. Các điều kiện về giao thông, hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ hạ tầng xã hội khác.

     – Số LĐ có nhu cầu ở lại khu nhà ở và dịch vụ cho công nhân KCN có khoảng 30-35%, số LĐ thuê ở tự do bên ngoài khoảng 30%, còn lại là LĐ là dân cư địa phương lân cận KCN khoảng 30-35%. Như vậy dân số tính toán cho khu nhà ở CN KCN là 42 người/Ha đất CN.

     – Theo tính toán với quy mô đất KCN từ 150-200 Ha sẽ hình thành một khu dân cư 4.500-5.000 người (tương đương đô thị loại 5 – thị trấn). Đây là một căn cứ quan trọng để hình thành đô thị có các tiện nghi HTXH và HTKT đầy đủ cho cuộc sống dân cư KCN.

     – Nhu cầu đất đai xây dựng các khu nhà ở & dịch vụ CN KCN, kiến nghị lấy theo các chỉ tiêu quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng, QCVN 01: 2021/BXD, trong đó: Áp dụng các chỉ tiêu đất đơn vị ở cho quy mô dân số tối là 4000 người (đối với các khu vực miền núi là 2 800 người), theo tiêu chí ĐT loại V là 45-55m2/ng, chỉ tiêu đất công trình công cộng, hạ tầng kỹ thuật & cây xanh trong khu dự án phải đảm bảo tối thiểu theo quy định.

4.3.2. Lựa chọn địa điểm xây dựng & mối quan hệ với đô thị & dân cư nông thôn:

     a. Địa điểm xây dựng các khu nhà ở CN KCN ở gần đô thị, kề cận khu dân cư nông thôn:

     – Lựa chọn phát triển khu nhà ở & dịch vụ CN KCN theo mô hình nhóm nhà ở với quy mô dân số nhỏ hơn 4000 người, trên 4000 người sẽ xây dựng theo tiêu chí đơn vị ở gắn với đô thị hoặc khu dân cư kề cận.

     – Có quỹ đất đủ để phát triển theo yêu câu & khoảng cây xanh, mặt nước cách ly giữa khu nhà ở CN với KCN theo quy định tối thiểu 50m;

     – Hệ thống HT kỹ thuật của khu nhà ở & dịch vụ CN KCN gắn kết với HT hạ tầng kỹ thuật đô thị hoặc vùng lân cận.

     – Các công trình Hạ tầng xã hội phục vụ đến cấp nhóm nhà ở, trong các nhóm nhà ở phải bố trí vườn hoa, sân chơi phục vụ nhóm nhà ở với bán kính phục vụ không > 300 m;

     – Các công trình Hạ tầng xã hội phục vụ đến cấp đơn vị ở & cấp lớn hơn được bố trí theo QHC đô thị, hoặc theo quy hoạch hệ thống điểm dân cư nông thôn cấp xã, huyện, tỉnh.

     b. Địa điểm xây dựng các khu nhà ở CN độc lập và khoảng cách xa đô thị:

     – Có quỹ đất đủ để phát triển đô thị theo nhu cầu của KCN, khả năng tiếp cận thị trường BĐS tốt;

     – Có khoảng cây xanh, mặt nước cách ly giữa khu nhà ở CN với KCN theo quy định tối thiểu 50m;

     – Gần hoặc kề cận với khu dân cư nông thôn, gắn các hoạt động văn hóa xã hội với cộng đồng dân cư khu vực lân cận, nhất là các dịch vụ đô thị cấp cao hơn;

     – Vị trí thuận lợi giao thông, có nguồn cung cấp hạ tầng kỹ thuật & xử lý chất thải bảo vệ môi trường; 

4.4. Nguồn lực & tổ chức thực hiện.

4.4.1. Quan điểm và hoàn thiện hệ thống quản lý nhà nước:

     – Tạo sự đồng thuận & thống nhất quan điểm phát triển khu nhà ở & dịch vụ công nhân KCN (đô thị công nghiệp) là cơ sở phát triển đất nước bền vững, tạo công ăn việc làm, hoàn thành mục tiêu CNH & ĐTH.

     – Chính quyền có chương trình hành động phát triển nhà ở cho công nhân tại các KCN. Xây dựng Chương trình phát triển nhà ở cho công nhân các KCN, được tích hợp trong tổng thể chiến lược phát triển nhà ở & trong các đồ án QHV, QHC đô thị.

     – Bổ sung các quy chuẩn, tiêu chuẩn về quy hoạch, xây dựng, quy chế quản lý đối với phát triển khu nhà ở & dịch vụ CN KCN thống nhất đồng bộ với hệ thống các ngành và lĩnh vực khác có liên quan.

4.4.2. Tạo cơ chế, chính sách & nguồn lực tài chính:

     – Bổ sung và hoàn thiện hệ thống pháp lý về Luật quản lý đất đai, BĐS cho đối tượng  khu nhà ở & dịch vụ CN KCN, định danh được mô hình phát triển “Đô thị công nghiệp”, hình thành thị trường BĐS công nghiệp.

     – Xây dựng chính sách về đất đai, về tài chính,… đủ mạnh để có thể thu hút các nhà đầu tư phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà ở cho công nhân.

     – Bổ sung trong kế hoạch vốn ngân sách nhà nước để thực hiện chính sách nhà ở cho công nhân KCN, KKT…, có cơ chế hỗ trợ đầu tư công trình hạ tầng bên ngoài & trong khu nhà ở cho công nhân KCN.

     – Khuyến khích mọi thành phần kinh tế trong xã hội tham gia đầu tư xây dựng và kinh doanh khu nhà ở công nhân KCN.

     – Cần xây dựng mô hình chính quyền quản lý “đô thị công nghiệp” (đô thị KCN, đô thị khu KT, đô thị cửa khẩu…) .

TS.KTS Nguyễn Xuân Hinh/Công ty Bidecons Việt Nam